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課程介紹

隨著增值稅稅率下調進程的進一步推進、國地稅聯合稅收稽查全面展開，拉開了國地稅機構合并新征管模式的序幕。“金三”大數據的整合與評估，可以迅速、有效發現房企日常稅收申報存在的問題，財稅人員在費用、成本歸集方向上更加彷徨。房地產企業如何應對納稅評估帶來的潛在風險？

為切實解決房地產企業營改增后涉稅事項疑難問題，應對開發流程的復雜性與會計核算的特殊性，消除未知稅收風險，本次課程量身打造“房地產全價值鏈涉稅事項疑難處理與操作實務專題”， 以房企增值稅（新政重點解讀）、企業所得稅、土地增值稅三大稅種疑難為經，以拆遷還建、成本分攤、車位解析等特殊問題為緯，“立體式”解讀營改增以來財稅人員遇到的疑難問題，輔以風險防控與納稅籌劃技巧，為房企落實籌劃方案、規避涉稅風險、全面降低稅負提供幫助！

課程對象

各房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，

注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

課程內容

第一節：增值稅部分實務專題分享

1．增值稅稅率下調專題

⑴ 增值稅納稅義務發生時間節點把握

⑵ 加計抵扣進項與房地產企業的關系

⑶ 留底進項退稅操作流程

⑷ 工程造價與稅率下調的關系

⑸ 稅率下調稅對企業所得稅的影響

⑹ 稅率下調對土地增值稅清算框架的影響

2．買房子送家電、送裝修是否視同銷售？

3．以老帶新業務支出如何進行稅收處理？

4．租賃合同免租期是否視同銷售？房產稅如何規避？

5．產權式酒店、還本銷售模式的差異？

6．如何判定價外費用？價外費用的特點是什么？

7．土地價款抵頂增值稅如何計算？如何開票？

8．不同形式的土地返還款如何進行稅收處理？

9．銷售價格偏低如何理解？通過廣德發案件進行深度解讀

10．以地換房、以房換地如何確定計稅依據？

11．配建經適房是否繳納增值稅？

12．紅線外支出、代建道路如何進行稅收處理？

13．非貨幣性投資是否繳納增值稅？

14．集團拿地、分公司開發如何進行土地成本確認？

15．新老項目同時存在如何把握不得抵扣進項？

16．增值稅項目劃分與土增劃分有何不同？

17．如何辨析“自產貨物”？

18．如何理解“三流一致”？稅局為什么要求必須“三流一致”？

19．預繳增值稅是否可以新老項目之間混抵？是否退稅？

第二節：企業所得稅、土地增值稅實務專題分享

1．營改增后城建稅在報表如何列式？項目地與注冊地稅率差異如何處理？

2．如何理解“合法有效憑證”？

3．固定資產是否一次扣除解讀

4．新企業所得稅季度申報表解讀

5．資產損失如何處理

6．如何辨析增值稅“舊房”與土地增值稅“舊房”？

7．土地增值稅預繳如何計算？

8．土地增值稅清算稅金包含哪些？如何扣除？

9．土地差額遞減增值稅是否影響土地增值稅清算的“收入”？

10．以股權收購名義是否繳納土地增值稅？

11．轉讓舊房如何計算土地增值稅？

12．土地增值稅扣除的原則如何理解？

13．收購爛尾樓繼續開發如何計算土地增值稅？

14．增值稅稅率下調土地增值稅臨界點變化

15．城鎮土地使用稅歸集科目解析

第三節：特殊業務實務專題分享

一．拆遷還建

1．拆遷費依據哪些資料計入土地成本？

2．被拆遷人收到拆遷補償收入是否計征增值稅？

3．拆遷還建行為是否計征增值稅？

4．拆遷還建行為會計如何處理？“視同銷售”還是“銷售”？

5．拆遷行為如何征收企業所得稅？

6．拆遷行為如何征收土地增值稅？

7．拆遷還建是否開具發票？如果開具，金額如何確定？

8．拆遷行為如何計征契稅？

9．收購爛尾樓雙方如何稅收處理？

二．融資業務

1．非金融機構借款是否繳納增值稅？

2．股東、自然人“無息”借款稅收風險如何處理？

3．委托借款、“轉貸”的差異分析

4．統借統還免稅的條件是什么？與關聯企業無息借款的關系？

5．如何理解關聯企業無息借款免征增值稅？

6．如何準確理解資本化利息的起點與終點？

三．裝修、車位、成本分攤

1．如何劃分“軟裝”與“硬裝”？

2．裝修支出對土地增值稅影響是什么？

3．不同售樓部如何進行會計與稅收的協調？

4．人防車位銷售全方位稅收分析

5．無產權車位全方位稅收分析

6．有產權車位全方位稅收分析

7．車位租賃全方位稅收分析

8．車位成本分攤原則

9．占地面積法運用暨解讀

10．建筑面積法的運用暨解讀

11．直接成本法運用暨解讀

12．預算造價法運用暨解讀

13．層高系數法運用暨解讀

第四節：老師現場與您答疑互動，學員問老師答，疑難問題不帶回家。

王老師

王老師：會計師，注冊稅務師，國內著名稅務策劃專家，稅收業務培訓專家；數十家房地產企業稅務顧問．答疑專家。有常年戰斗在一線的經歷，熟悉房地產企業的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務風險評估與稅收成本控制，匯算清繳，制定合理的項目成本管控策略，做到企業成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市講授房地產行業稅收專題講座幾百次，講授由淺入深．生動活潑．內容準確．分析透徹．簡明扼要．操作實用；授課風格生動詼諧．風趣幽默，受到各地房地產企業學員的認同和熱烈追捧。

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