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課程背景

房地產項目開發周期長，稅種多，綜合稅負重。營改增后，隨著國地稅機構合并、金稅三期數據并庫和發票管理系統全面升級，稅收征管全面查帳征收從嚴監管，稽查力度重新整合提升，企業稅收風險暴露無遺。央行金融嚴管、非法支付入刑，實名制和保障農民工工資支付條例全面實施，發票嚴打持續推進，伴隨新項目開發周期到來，房地產行業綜合稅負上升突顯，稅務籌劃空間越來越小，風險越來越大。

現金流是企業長命百歲的關鍵，保證現金流穩定安全，離不開項目精準測算，項目測算離不開稅負測算。新開發項目稅負上升趨勢嚴峻，只有在項目啟動階段，結合市場行情和行業運營規律及房地產行業相關稅種核算原理，提前測算開發項目整體稅負，針對測算發現的問題結合項目實際及時提出應對預案。同時在項目運營中精算調控，全面規范業務運營和財務核算。通過架構搭建、商業模式更新、合同控稅、業稅深度融合，提前防控全面規劃渉稅價值鏈，才能最終實現房地產企業財務收益最大化。

課程收益

掌握房地產企業項目啟動前和運營全程全稅種稅負測算方法和實施技巧；

針對稅負測算發現問題結合行業特點和房地產企業稅種核算內在原理，進行全價值鏈納稅管控和籌劃應對；

幫助學員樹立起增值稅時代房地產新項目啟動前先期整體稅負測試和項目運營中全程有效稅負管控的業稅深度融合新思維。

課程對象

各房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

課程大綱

第一節：開發項目整體稅負測算

一．為什么需要進行開發項目整體稅負測算？

1．監管模式趨嚴、違法成本越來越高：

⑴ 央行金融嚴管、非法支付入刑、建筑行業實名制和保障農民工工資支付條例全面實施

⑵“金三”上線帶來涉稅違規新革命

⑶“雙隨機一公開”稽查執法模式全面鋪開

⑷ 稅警聯合嚴打發票虛開虛抵、黑名單制度廣泛落實……

2．房地產企業收入規避難：

⑴ 房地產企業開發成本顯性化

⑵ 融資成本虛高

⑶ 核定征收征管模式已成歷史

⑷ 高暴利帶來的增值稅、企業所得稅、分配個人所得稅、土地增值稅等高稅負困境

⑸ 如何結合行業運營特點合理降低稅負？

⑹ 項目整體稅負測算是合法優化房地產項目總體稅負的前提

二．如何進行項目整體稅負測算

1．稅負測算概要

⑴ 為何要做項目稅負測算？

⑵ 什么時候需做稅負測算？

⑶ 如何做好項目整體稅負測算？

⑷ 稅負測算精度要求有哪些？

⑸ 稅負測算難點在哪里？

⑹ 稅負測算常見誤區有哪些？

2．稅負測算流程與方法及應用

⑴ 如何確定稅負測算的順序？

⑵ 稅負測算數據如何提取和整理？

⑶ 如何應對數據風險？

① 常見成本類指標

◇ 主要成本項目占比

◇ 開發變動成本主要構成指標占比

◇ 成本項目構成指標占比

◇ 土建成本指標占比

◇ 期間費用指標占比

⑷ 如何建測算模版，實現高效測算？

⑸ 稅負測算綜合分析報告核心要點

⑹ 稅負測算應關注哪些風險點？

3．稅負測算實操應用

⑴ 增值稅稅負率測算

⑵ 土地增值稅稅負測算

⑶ 企業所得稅稅負測算

⑷ 其他稅種稅負測算（含契稅、印花稅、土地使用稅、房產稅、城建稅、教育費附加、車船稅、個人所得稅）

⑸ 房地產企業綜合稅負率測算與實務案例分析應用

①案 例：房地產新項目真帳數據模版全程全稅種稅負測算及發現問題全面分析 與籌劃應對

第二節：開發項目全程稅負優化

一．公司架構優化概述

1．房地產開發流程及各環節渉稅切入點全方位實例解析

2．公司整體架構稅負優化設計分析及創新商業模式的財稅規劃新走向

二．房地產企業全價值鏈架構優化、商業模式創新和核算管控實操演練

1．設立階段

⑴ 設立階段應提前規劃好哪些稅費？

⑵ 項目公司和公司項目如何規劃？

⑶ 投資主體如何規化？

⑷ 投資比例如何規劃？

⑸ 如何從戰略運營視角規劃投資類型和商業運營模式？

2．籌資階段

⑴ 中小房地產企業籌資面臨哪些問題？

⑵ 如何進行商業模式更新以破解房地產企業融資瓶頸？

⑶ 如何解決關聯企業間融資利息產生的增值稅稅負增加問題？

⑷ 如何將超銀行同期貸款利率的利息在所得稅前合法扣除？

⑸ 如何將房地產企業的應稅收入轉化成免稅收入？

3．拿地階段

⑴ 不同方式取得土地時，如何進行商業模式創新和合同規劃使其綜合稅負最低？

⑵ 不同方式返還土地出讓金案例解析和商業模式規劃

⑶ 土地的不同資本運作模式實例解析

⑷ 案例1：投資和劃轉的財稅政策應用

⑸ 案例2：股權并購

⑹ 案例3：接盤方式取得開發項目

⑺ 案例4：母公司拿地，子公司如何開發能夠實現稅負最優

4．開發階段

⑴ 增值稅體制下如何進行招投標？

⑵ 工程發包模式如何規劃能使開發和建筑雙方綜合稅負最優？

⑶ 如何采購定價優選供應商？

⑷ 如何防范采購中的票據風險？

⑸ 實例解析開發成本如何規劃和管控？

5．預售、銷售階段

⑴ 預售階段和銷售階段增值稅核算、報表填報和發票開具實例解析

⑵ 預售階段和銷售階段企業所得稅核算管控、報表填報及實例應用

⑶ 廣告合同如何簽稅負能最優？

⑷ 買房贈送如何處理和稅收籌劃？

⑸“老帶新”銷售模式如何處理？

⑹ 交房前后物業費、取暖費如何處理？

6．自持運營管理階段

⑴ 裝修、存量資產剝離、回租、免稅……如何進行商業模式創新實例模擬？

⑵ 自持資產如何結合物業管理進行戰略運營管理？

⑶ 企業出租新老項目、轉租項目如何稅收規劃？

第三節：老師現場與您答疑互動，學員問老師答，疑難問題不帶回家。

于老師

于仁德：注冊稅務師、注冊會計師，是實戰型房地產行業培訓講師代表、資深房地產財稅顧問。從事稅務工作二十多年，期間從事過十五年稅務稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規工作。在全國各省多次講授：房地產企業全盤財稅管控核算再造、房地產業三大清算項目及增值稅管控應對、房地產業全程票據處理和合同規劃、企業成本核算、測算管控、“營改增”全方位應對和轉型的組織架構搭建、房地產企業內控制漏洞識別和財務風險應對等實踐方面非常強的財稅實務課，培養了很多財務總監。深得企業認可。近年來，為多家大型企業集團作財稅內訓。講課以基層財稅實務應用見長，講解精辟透徹，脈絡清晰。善于啟迪思路，剖析背景，從源頭上講解財稅政策制定的初衷。善于從法理上解釋法律條文，善于歸納總結，將一個個復雜的財稅知識點結合行業實務特點分析得簡單易懂。善于結合行業運營實際，充分利用現行有效財稅新政解決財稅疑難問題的能力強。

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