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課程背景

經濟轉型大背景下，房地產企業如何適應增值稅票據規范抵扣和土地增值稅查實清算征管體制新要求，從戰略運營視角做好財稅管控，轉換財稅處理思維觀，以把控合同籌劃和發票風險關為主線，全面提升針對行業運營特點的財稅管控新技能。

本課程針對清盤階段房地產企業財務人員和老板最為頭疼的土地增值稅一系列問題，例如：如何進行開發前期的公司整體組織架構搭建有效應對土地增值稅的高稅負問題？如何利用本企業的財務資料結合國家最新土地增值稅新政進行土地增值稅測算和模擬清算？稅務機關如何進行土地增值稅清算檢查和納稅評估？如何有效應對？通過實操案例結合申報表填報的模擬演練，讓您輕松掌握土地增值稅的測算管控和清算檢查應對新技能。

培訓對象

各房地產企業總裁、總經理、財務總監、財務經理、財務部、運營管理、拆遷管理、戰略投資等部門及注冊會計師、稅務師和企業納稅經辦人員。

主講內容

上 篇：房地產企業財稅運營管控

一．管控思維新定位

1．房地產企業如何破解原有營業稅征管瓶頸和全方位應對增值稅挑戰？

2．解讀如何調整財務管控的思維定向，建立管控應對新技能？

二．戰略運營視角的財務管控

1．營改增新政對企業經營、財務、管控、資金流、投融資、工程招投標、工程造價、績效考核等方面都有哪些影響？

2．相關部門如何從公司戰略運營視角全方位管控應對？

3．營改增后如何進行招投標？

4．建筑工程發包模式如何選擇能使開發和建筑雙方綜合稅負最優？

5．營改增后如何進行盈利預測和對外報價？

6．如何進行采購定價優選供應商？

7．在“不能”取得增值稅發票的前提下，如何博弈商品的價格？

8．營改增對總分包業務都有哪些影響？

9．如何進行合同規劃使清包工稅負最優化？

10．資質共享問題如何最優化解決？

11．銷售模式如何優選更有利于營銷和稅負最優化？

三．合同管理

1．合同生效的必備要件有哪些？

2．增值稅征管體制下各類工程合同應如何簽訂？應注意哪些涉稅風險？

3．如何內控管理好合同？

4．合同控稅原理在稅務風險防范方面的應用技巧及案例解析

四．發票管控

1．營改增后發票如何管控？如何防控虛開發票？虛開發票的應對方法？

2．增值稅下各類實務問題發票開具的實例演示

3．發票管控中的實務案例解析

下 篇：土地增值稅清算

第一節．土地增值稅清算概述

1．做好土地增值稅日常清算管控必備財稅知識

第二節．土地增值稅算清演練

一．清算單位如何認定？

1．如何通過清算單位進行土地增值稅的前期整體稅收籌劃？

2．清算方法有哪些？

3．清算條件及清算時間有哪些要求？

4．清算時應提供哪些資料？

二．土地增值稅清算的計算與審核

（清算申報表的主附表結合具體財稅文件實務應用講解）

1．開發產品收入管理：

⑴ 土地增值稅清算時，銷售收入如何確認？

⑵ 實測面積與合同面積存在誤差如何稅務處理和土地增值稅清算？

案 例：用實例解析二者的差異及如何具體處理

問 題：政府補貼收入在計算土地增值稅時應如何處理？

⑶ 銷售收入如何審核？代收費如何處理稅收最優？

⑷ 視同銷售收入如何認定和審核？

⑸ 拆遷補償案例解析及應用

2．扣除項目金額確認和審核

案 例：地價款攤銷案例解析及應用

⑴ 取得土地使用權所支付的金額。包括哪些內容？如何審核？應注意哪些問題？成本費用如何分攤？ 如何填表？

⑵ 開發土地和新建房及配套設施的成本有哪些？審核應注意哪些內容？拆遷安置費的稅收規定有哪些？如何填表？

案 例：本地安置和異地安置的具體應用案例解析及應用。

⑶ 前期工程費。包括的內容，審核的重點有哪些？如何填表？

⑷ 設計費、工程監理費、項目咨詢服務費對內和對外服務其入帳票據如何處理？

⑸ 建筑安裝工程費包括的內容，審核重點有哪些？如何填表？

⑹ 基礎設施費，審核的重點有哪些？綠化工程的票據如何入帳？如何填表？

⑺ 公共配套設施費。包括內容，處理原則和審核重點有哪些？如何填表？

案 例：無產權證建筑物的土地增值稅計算案例解析及應用。

⑻ 開發間接費用。包括內容和審核重點有哪些？如何填表？

⑼ 房地產開發費用在稅法上有哪些規定？單獨修建的售樓部等營銷設施費，在土地增值稅清算中如何扣除?

⑽ 如何區分期間費用和開發間接費用？

⑾ 因土地糾紛發生的訴訟費、律師費；在籌辦、舉辦項目開工儀式發生的相關場地布置費、禮品、奠基費用；產品的模型制作費；項目工程部的辦公租金；

企業開發部、預算部、材料部、技術部等部門的費用等如何區分？

案 例：利息扣除的選擇實例應用

⑿ 利息支出明細申報表審核應注意的問題有哪些？如何填表？

案 例：土地出讓金返還的解析及應用案例

案 例：精裝房對土地增值稅的影響解析及應用案例

⒀ 與轉讓房地產有關的稅金和其他扣除項目金額有哪些稅法規定？

① 代收費用的處理

② 關聯方交易行為的處理

③ 土地增值稅預繳和清算的會計處理案例解析

⒁ 土地增值稅的稅收籌劃實例應用。如何利用代建房、合作建房、增加扣除項目金額、稅收優惠、代收費用等籌劃實例。

第三節．稅務機關對土地增值稅清算的檢查評估的重點和企業有效風險應對方略

1．稅務機關對土地增值稅清算都要求企業提供哪些資料？主要檢查哪些方面？

2．案頭審核主要查哪些方面？重點審核哪些關鍵點？企業常見問題有哪些？

3．稅務檢查部門實地觀察、盤點都做哪些程序，如何初步取證？

4．實質審核在收入方面重點檢查哪些事項？如何具體檢查哪些事項？

5．在扣除項目方面主要查什么？用什么方法檢查？企業常見問題有哪些？

6．企業如何有效應對稅務機關對土地增值稅的清算檢查，降低風險點，實現

企業稅后利潤最大化？

第四節．土地增值稅清算綜合案例解析

1．通過稅務檢查中真實案例，講解稅務機關在土地增值稅清算檢查中發現的企業主要涉稅風險及有效應對策略。

于老師

注冊稅務師、會計師，是實戰型企業培訓講師和資深財稅顧問。從事稅務工作二十多年，期間從事過十四年稅務稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規工作。在全國各地和網絡開放平臺主講房地產和建安板塊，主要課程有：房地產和建安企業全盤財稅管控核算再造、房地產企業三大清算項目及增值稅管控應對、房地產企業全程票據處理和合同規劃、房地產企業成本核算和測算管控、房地產和建安企業“營改增”全方位應對和轉型的組織架構搭建、房地產和建安企業內控制漏洞識別和財務風險應對等實踐方面非常強的財稅實務課程，培養了很多財務總監；近年來，為多家大型企業集團作財稅內訓，并擔任多家房地產企業的財稅顧問；講課以基層財稅實務應用見長，政策解析深刻，培養學員樹立針對房地產和建安企業行業運營特點的財務管控思維觀解決實踐中對各類財稅疑難問題的處理能力；授課風格生動詼諧、風趣幽默，深受學員好評。

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