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課程背景

城鎮(zhèn)化與鄉(xiāng)村振興，以及防范金融風(fēng)險對政府融資平臺的融資限制，大規(guī)模實施舊城改造和城市更新，使得企業(yè)參與一級開發(fā)可能性越來越大。土地一級開發(fā)由于政策、法律等限制，與二級開發(fā)在開發(fā)思維、方法、模式等方面有著本質(zhì)的差異。

企業(yè)參與一級開發(fā)能有利于實現(xiàn)一、二級開發(fā)聯(lián)動，能更好地分享城鎮(zhèn)化與鄉(xiāng)村振興的發(fā)展成果；但是，開發(fā)過程中一旦一級開發(fā)問題沒有處理好，就將為企業(yè)帶來資金回收困難、土地?zé)o法獲取、開發(fā)滯后等一連串難題。所以：企業(yè)在參與鄉(xiāng)村振興、城鎮(zhèn)化過程中，如何有效處理一級開發(fā)的問題是企業(yè)必須面臨的選擇。

另一方面，地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進入存量優(yōu)化階段，整個行業(yè)面臨大洗牌，行業(yè)集中度近期不斷提升，收并購獲取土地的投資方式開始異軍突起，在投資獲地中的占比不斷提高。與公開市場獲地不同，非公市場的收并購具有信息不對稱、交易方式復(fù)雜、交易價值難以判斷等特點，如何處理好交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計與風(fēng)控，是收并購模式的重中之重。

課程收益

土地一級開發(fā)與一二級聯(lián)動部分：

1.一級開發(fā)的機遇：城市更新、鄉(xiāng)村振興、城鎮(zhèn)發(fā)展與政策

2.土地一級開發(fā)與二級開發(fā)：思維、模式與關(guān)系

3.一級開發(fā)基礎(chǔ)、一二級開發(fā)聯(lián)動以及相關(guān)法律要求

4.土地一級開發(fā)操作中的核心問題分析及解決途徑

5.政企合作模式、資金流轉(zhuǎn)與土地流轉(zhuǎn)

6.如何實現(xiàn)土地有效獲取和資金的有效流轉(zhuǎn)

7.國內(nèi)先進案例分享以及關(guān)鍵問題處理機制

8.大規(guī)模土地開發(fā)中拆遷、功能置換、土地指標(biāo)等關(guān)鍵問題處理分析

9.土地一級開發(fā)中土地價值、增值方式與功能設(shè)立

10.一級開發(fā)退出、風(fēng)險與風(fēng)險控制模式設(shè)計

收并購部分：

1.收并購的線索：土地線索的獲取類型

2.收并購的流程：收并購基本流程

3.收并購的風(fēng)控

4.項目收并購的風(fēng)險梳理及防控

5.項目收并購過程的對價原則和方式

6.項目收并購過程中的資金處理

7.收并購的談判

參加對象

1、房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長、總經(jīng)理、前期/拓展副總、投資副總、策劃副總、設(shè)計副總、營銷副總

2、前期/拓展部門負(fù)責(zé)人、投資部門負(fù)責(zé)人、策劃部門負(fù)責(zé)人、設(shè)計部門負(fù)責(zé)人、營銷部門負(fù)責(zé)人以及前期、拓展、投資、策劃、設(shè)計、營銷等部門精英從業(yè)者

課程大綱

第一部分：一級開發(fā)機遇與發(fā)展現(xiàn)狀

Part 01：土地一級開發(fā)與城鎮(zhèn)化的發(fā)展歷史

1、城鎮(zhèn)化的發(fā)展歷史

2、土地一級開發(fā)在城鎮(zhèn)化中承擔(dān)的主要職責(zé)

²土地一級開發(fā)的主要職能

²土地一級開發(fā)的主要流程

²土地一級開發(fā)的主要參與主體與資金運作方式

²案例：常州市新北區(qū)土地一級開發(fā)的歷史分析

Part 02：土地一級開發(fā)遇到的主要瓶頸與未來趨勢

1、土地一級開發(fā)遇到的主要瓶頸

²供給側(cè)改革與政府隱性負(fù)債

²物權(quán)法與產(chǎn)權(quán)分割對土地開發(fā)帶來的主要影響

²區(qū)域下沉之后的經(jīng)濟破題思路

2、土地開發(fā)的未來趨勢

²一二線城市中心區(qū)的舊改訴求

²三四線城市的片區(qū)開發(fā)（文旅開發(fā)）訴求

²經(jīng)濟性弱化、產(chǎn)業(yè)性提升的綜合訴求

²監(jiān)管控制與政策引導(dǎo)的綜合訴求

Part 03：一級開發(fā)的現(xiàn)行政策梳理

1、鄉(xiāng)村振興、城鎮(zhèn)化政策解析

²城市更新政策

²棚戶區(qū)改造

²鄉(xiāng)村振興與老舊小區(qū)改造

²民間資本參與土地整理的相關(guān)規(guī)定

2、重點城市的政策解析

²深圳與珠三角的城市更新政策

²北京的舊改政策

²上海的老舊小區(qū)改造政策

Part 04：一級開發(fā)的規(guī)范與要求

1、我國現(xiàn)行法律體系對土地管理的要求

²操作主體：政府、土地儲備中心、城投公司、二級開發(fā)公司

²政策資金通道

2、土地出讓金管理和土地儲備金管理有關(guān)規(guī)定

²國家對土地開發(fā)的法律規(guī)定；

²土地出讓金的收支兩條線；

²土地儲備金管理

²相關(guān)規(guī)定帶來的操作問題…

3、土地一級開發(fā)操作主體的變遷

第二部分：土地一級開發(fā)基礎(chǔ)

Part 01：區(qū)域開發(fā)含義和現(xiàn)狀

1、區(qū)域開發(fā)概念、來由；我國區(qū)域開發(fā)現(xiàn)狀

2、區(qū)域開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)的聯(lián)系與區(qū)別

²一級開發(fā)與二級開發(fā)的聯(lián)系與區(qū)別

²介入一級開發(fā)對于二級開發(fā)的幫助

²片區(qū)開發(fā)對于二級開發(fā)的提升與幫助

²案例：萬科良渚文化村

3、區(qū)域開發(fā)的主要內(nèi)容

4、區(qū)域開發(fā)操作主體要求

5、區(qū)域開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)的差別、關(guān)系

Part 02：土地一級開發(fā)與流程

1、土地生命周期與一二三級開發(fā)

1.1 一級開發(fā)

²起始/終止階段：從毛地到凈地

²主要內(nèi)容：征遷、安置、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地/城市規(guī)劃調(diào)整、土地指標(biāo)獲取、政策處理

²主要合作伙伴：城市投資公司/城市政府

1.2 二級開發(fā)

²起始/終止階段：從掛牌到產(chǎn)權(quán)

²主要內(nèi)容：掛牌/交易，建設(shè)，產(chǎn)權(quán)，銷售/移交

²主要合作伙伴：開發(fā)商/銀行/融資機構(gòu)

1.3 三級運營

²起始/終止階段：產(chǎn)權(quán)/股權(quán)退出

²主要內(nèi)容：運營，資產(chǎn)處置/股權(quán)退出

²主要合作伙伴：重資產(chǎn)持有商/輕資產(chǎn)運營商

2、一級開發(fā)的幾個環(huán)節(jié)

²城市進入性；區(qū)域開發(fā)商業(yè)模式設(shè)計。定位與規(guī)劃；區(qū)域運作策略與土地營銷；區(qū)域增值…

3、土地一級開發(fā)的基本流程

Part 03：企業(yè)參與一級開發(fā)模式分析于案例分析

1、全程運營模式

²模式解析；全程運營模式的要點

²浙江寧波某鎮(zhèn)生態(tài)新城開發(fā)（全過程參與）

2、主導(dǎo)整合（資源整合）模式

²模式解析；操作要點與成功要素

²江蘇蘇州某鎮(zhèn)高鐵新城開發(fā)（基建參與）

3、一級主導(dǎo)（二級合作）開發(fā)模式

²模式解析；操作要點與成功要素

²上海某特色航空運動主題小鎮(zhèn)開發(fā)（運營參與）

4、PPP投資（公建代建開發(fā)）模式

²模式解析；操作要點與成功要素

²慈溪某生態(tài)新城核心區(qū)的PPP投資模式案例分析（代建參與）

Part 04：民企介入?yún)^(qū)域開發(fā)的重點與特點淺析

²二級土地控制程度

².土地出讓金返還制度

²土地超額收益分成制度

²政府換屆對于政策延續(xù)程度的支持分析

第三部分：一二級聯(lián)動問題解析（討論課）

Part1：一級開發(fā)過程中的核心問題

1、土地流轉(zhuǎn)方式

²土地性質(zhì)、土地指標(biāo)；土地流轉(zhuǎn)進程安排；土地流轉(zhuǎn)中的成本概算

2、資金流轉(zhuǎn)方式

²合作投資方式；投資概算；投資計劃（年度、季度）；投資與收益關(guān)系概算（年度、季度）

²資金監(jiān)控方式

²國內(nèi)一級開發(fā)典型的資金流轉(zhuǎn)模式講解

3、合作方式與工作界面（合作協(xié)議中明確）

²合作方的權(quán)利；合作方的責(zé)任（各方干什么）；合作決策機制。土地增值收益分成方式與核算機制

Part2：一、二級開發(fā)聯(lián)動開發(fā)實現(xiàn)方式（土地控制方式）

1、土地控制含義及控制方式

2、合作協(xié)議控制

3、規(guī)劃控制

²控制要點、城市案例啟示

4、關(guān)鍵設(shè)施控制

²控制要點、城市案例啟示

5、流程控制

²控制要點、城市案例啟示

6、其他控制方式

第四部分：一級開發(fā)中的成本與風(fēng)險（討論課）

Part 1：一級開發(fā)中的成本構(gòu)成

1、成本控制風(fēng)險與關(guān)注因素

²征遷安置

²土地流轉(zhuǎn)與面上政策處理

²基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

²公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)

²土地平整與工程立項

²其他

2、總的成本構(gòu)成

²各成本項的構(gòu)成與比例關(guān)系；各成本項的影響因素；各成本項對一級開發(fā)總成本的影響

Part 2：土地一及開發(fā)中風(fēng)險與控制

1.政策風(fēng)險分析

2.二級土地控制程度

3.土地出讓金返還制度

4.土地超額收益分成制度

5.政府換屆對于政策延續(xù)程度的支持分析

第五部分：一級開發(fā)與一、二級開發(fā)中的政企合作模式

Part 14：政企合作模式

1、政企合作投資模式

²股份構(gòu)成關(guān)系；出資方式與界定；企業(yè)墊資（代墊政府股本）返還方式與計息方式；股份與增值收益的關(guān)系…

2、政府合作的管控模式

²管理架構(gòu)設(shè)計；管理層人選界定；決策機制與流程；資金管理、投資決策機制與管理…

3、政企合作中權(quán)、責(zé)、利界定

²政府的權(quán)、責(zé)、利；投資企業(yè)的權(quán)、責(zé)、利；合作組織的權(quán)、責(zé)

Part 15：政企合作協(xié)議要點（結(jié)合案例）

1、一級開發(fā)協(xié)議的主要內(nèi)容與結(jié)構(gòu)

2、結(jié)合案例（成功合作協(xié)議）合作協(xié)議的關(guān)鍵點講解

²關(guān)于合資公司的約定

²關(guān)于項目定位與規(guī)劃的約定

²關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的約定

²關(guān)于土地出讓與土地指標(biāo)的約定

²關(guān)于成本約定與資金流轉(zhuǎn)的約定…

Part 16：退出與退出機制

1、一級開發(fā)企業(yè)退出的含義

2、一級開發(fā)企業(yè)退出的幾種方式

3、一級開發(fā)企業(yè)退出一級開發(fā)可能面臨的問題

4、退出過程中核心問題的處理方案

5、方便退出的機制設(shè)立

第六部分：項目收并購專篇

Part1、收并購項目執(zhí)行的解釋

a、一級市場

b、二級市場主要的拿地模式

①土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

②股權(quán)類項目

③聯(lián)營合作開發(fā)項目

④代管代建+品牌輸出項目

Part2、收并購的線索：土地線索類型

Part3、收并購的流程：收并購基本流程

⑴ 土地信息獲取階段

⑵ 土地評估階段

⑶ 土地談判階段

⑷ 土地盡調(diào)階段

⑸ 項目簽約階段

Part4、收并購的風(fēng)控

Part5、項目收并購的風(fēng)險梳理及防控

Part6、項目收并購過程的對價原則和方式

Part7、項目收并購過程中的資金處理

Part8、收并購的談判

曾老師

現(xiàn)任某標(biāo)桿房企投拓總

原萬科規(guī)劃與投資總監(jiān)

十余年房地產(chǎn)企業(yè)中高層管理經(jīng)歷，國家注冊規(guī)劃師，重慶大學(xué)本科畢業(yè)。曾任職于萬科地產(chǎn)、時代地產(chǎn)等房開企業(yè)，常州市規(guī)劃設(shè)計院、深圳市城市規(guī)劃設(shè)計研究院等乙方設(shè)計機構(gòu)，并曾在政府部門擔(dān)任建管所代所長，經(jīng)歷房地產(chǎn)項目前期拓展所有角色。

任職房企期間：

主要負(fù)責(zé)城市更新、新城開發(fā)、特色小鎮(zhèn)開發(fā)相關(guān)項目的對外拓展、投資分析及參與投后項目的規(guī)劃設(shè)計管理，負(fù)責(zé)組織撰寫投資報告、規(guī)劃設(shè)計報告，并完成投資分析、模式分析、成本與現(xiàn)金流測算等工作。期間完整經(jīng)歷多個項目的投拓周期，涉及產(chǎn)業(yè)勾地、收并購、綜合新城開發(fā)、ppp等多種項目類型，并成功簽約蘇州2000畝綜合開發(fā)項目、寧波600畝產(chǎn)業(yè)勾地項目等。

主要參與的項目：

《德勝河沿線土地利用規(guī)劃調(diào)整研究》——航道調(diào)整之后的沿線土地利用調(diào)整研究，主要涉及各類堆場、碼頭倉儲用地及周邊產(chǎn)業(yè)簇群的聯(lián)動關(guān)系。

《泰州市老城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計》——對于泰州市老城片區(qū)的規(guī)劃控制要素的研究，主要涉及歷史文化元素的保存與開發(fā)、舊城地區(qū)的更新、生態(tài)要素的修復(fù)和控制以及城市形象的策劃和城市設(shè)計元素的管控等。

《常州市清涼片區(qū)舊城更新規(guī)劃及政策研究》——以政策為出發(fā)點的片區(qū)總體更新研究，主要目標(biāo)是研究在新的舊更形式下政策機制的設(shè)定建議和探索方向，屬于技術(shù)儲備研究。

《江蘇省常州市鐘樓區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》——常州市區(qū)劃調(diào)整之后，下屬區(qū)域編制的戰(zhàn)略規(guī)劃，主要是目標(biāo)定位和發(fā)展路徑的研究

《常州市武進區(qū)遙觀鎮(zhèn)總體規(guī)劃》——鎮(zhèn)總體規(guī)劃

《深圳市南油大廈城市更新單元改造專項規(guī)劃》——12公頃，舊城更新等

任常州某鎮(zhèn)建管所代所長時從事的主要工作：

編制鎮(zhèn)總體規(guī)劃，全面統(tǒng)籌鎮(zhèn)域土地出讓計劃，劃定規(guī)劃紅線并設(shè)定土地出讓條件，組織土地招拍掛，協(xié)調(diào)統(tǒng)籌鎮(zhèn)域土地規(guī)劃及土地指標(biāo)等。

主講課題：

《土地全周期開與產(chǎn)業(yè)勾地（土地二三級聯(lián)動）與舊改（土地一二級聯(lián)動）開發(fā)詳解》

《產(chǎn)業(yè)勾地與城市更新案例詳解》

《房地產(chǎn)全生命周期視角下的項目投資測算》

《新特殊經(jīng)濟形勢下的房地產(chǎn)投資拓展體系、研判策略、投資模式與收并購?fù)顿Y執(zhí)行、風(fēng)險控制及實操案例深度解析》

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