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課程介紹

隨著進入“十四五”新的發展周期，在新常態的經濟形勢下，政府的發展目標從原有的GDP經濟增長，轉向為“因城施策”的復合增長目標。同時，伴隨著“房住不炒”、“三條紅線”、“集中供地”等各項地產調控政策的出臺，我國房地產發展正在進入一個新的時代。不再是單一的土地金融和二級開發，而對其產業招商引資、商業運營、有了更多的要求；另一方面，金稅四期即將全面上線，發票電子化的全面運行， 央行、銀保監會首次約談房地產頭部企業-恒大房地產，作為稅局重點稅源行業的房地產企業極其容易被納稅評估或稽查，因此直接造成稅企爭議持續不斷，諸多信號釋放房地產企業將陷入多事之“秋”。

在此背景之下，本課程不同于以往房地產課程對于政策匯編的整理，而是精挑細選了若干高難度問題，剝開表層的紛繁復雜，綜合運用“財、稅、法”三個維度的全面知識，深入的為大家細致分析、剝絲抽繭，直擊問題的核心，對增值稅、企業所得稅及土地增值稅的稅收理論的異同進行分析，對房地產開發項目的總體稅負進行測算，展示當前房地產財稅領域主要稅種重要環節的涉稅爭議處理與稽查應對。

課程對象

房地產企業財務總監、財務經理、中高層管理人員及相關財務人員

課程收益

1、金稅四期智能稅控形勢下對房地產企業的深遠影響

2、近期稅務評估稽查典型案件的經驗教訓及企業破解之道

3、房地產企業稅務預警評估稽查形勢及重點方向，如何化解？

4、房地產企業日常業務處理稅務風險防控關鍵點在哪里？

5、房地產企業面對稅企爭議，如何達到高效溝通？

課程大綱

第一節：2022房地產最新稅務稽查方向與典型案例分析

1、“金稅四期”即將上線，五大特有職能帶來的深遠影響

2、“全電發票”對房地產企業納稅人的影響

3、2022年房地產稅務稽查涉及方向及重點

4、未來五年稅務規劃解析

第二節：2022，稅務稽查必備護身符

1、茫茫人海，稅局為何偏偏喜歡你？

2、檢查、審理期間運用陳述申辯權要點分析

3、財務人員如何利用“納稅評估”環節使企業脫離險境

4、從稅收底層文化角度出發透視稅務局稽查思路

5、全員危機公關，如何掌握話術？

6、“45億虛開大案”剖析稅務局稽查布局

7、財務人員千萬不要做的“三件事”

8、《已證實虛開通知單》受托協查案件處理稅務局內部指引

9、財務人員做足那些內控舉措可以規避”被動卷入“虛開？

第三節：房開企業設立階段的稅務底層稽查思路及應對策略

1、房地產公司設立主要考慮的稅務風險

2、項目公司組織形式，投資收益取得方式

3、房地產企業投資者未繳足其應繳資本額的稽查與補救

4、初始投資涉稅風險剖析及籌劃策略

5、抽逃資金或股東借款涉稅風險剖析及籌劃策略

第四節：房開企業拿地環節稅務底層稽查思路及應對策略

1、《土地增值稅法（征求意見稿）》對房開企業帶來的深遠的影響。

2、土地價款涉及主要稅種的稽查應對

3、土地的獲取方式涉稅風險剖析

4、“限地價、競配建”供給模式涉稅風險點如何化解？

5、母公司拿地子公司運作涉稅風險剖析及應對策略

6、已收購股權的形式收購土地操作要點

第五節：房開企業融資環節稅務底層稽查思路及應對策略

1、統借統還和集團統一借款的稅收政策應用與常見誤區和案例借鑒

2、其他應收款與其他應收款稅務稽查思路應對技巧

3、借款利息進項稅額不得抵扣的化解技巧

4、房地產企業收付利息增值稅、所得稅常見問題處理

5、利息收入與扣除時間確認與扣除憑證稽查實踐

第六節：房開企業施工環節稅務底層稽查思路及應對策略

1、票據稽查風險點及處理技巧

2、房地產四大預提費用扣除涉稅要點把控

3、成本方面稅務稽查常見四大問題

4、企業所得稅預繳稅款納稅申報 — 稅會差異如何調整？實際毛利與預計毛利差額滯后確認的稽查應對

5、房企建安甲供工程的博弈 -- 增值稅、企業所得稅及土地增值稅的不同處理方式與稽查應對

6、境外設計費如何代扣代繳相關稅費？

第七節：房開企業銷售環節稅務底層思路及應對策略

1、金稅三期系統中重點監控與政府職能部門數據采集相關聯比對的稽查應對

2、交房前預收賬款預繳增值稅稽查思路

3、交房后一次性結轉收入增值稅納稅義務時間管控

4、定金、誠意金、老帶新、提前竣工獎、各類賠償等增值稅、土地增值稅、所得稅的風險點

5、房企代收代付(代收的契稅、維修基金、辦證費用、天然氣等)的增值稅、所得稅、土地增值稅及票據如何處理？

6、“舊村改造”、“舊城改造”是否視同銷售的稽查應對

7、企業完工前收入會計確認與企業所得稅收入確認調整分析

8、房地產開發成本核算對象和分攤方法存在的稅務風險點

9、工程進度結算中，三方抵債、四方抵債所在風險點及破解之道

10、完工標準確認涉稅風險剖析及稅務規劃

第八節：房開企業土增稅底層稽查思路及應對策略

1、“買房贈車位”應如何進行稅收規劃及應對策略

2、房開企業的預售收入，企業所得稅、土地增值稅與增值稅的口徑不一致應對策略

3、會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等公共配套設施稅務稽查要點分析

4、土地增值稅的征稅對象和范圍，無產權的地下建筑物和公共配套設施，房開企業應如何合理規劃？

5、土地增值稅的預征，哪些類型房產不預征土地增值稅？

6、實務案例全盤呈現土增清算全流程操作把控要點

第九節：其他稅種稅務稽查底層思路及應對策略

1、取得項目土地環節中土地使用稅的納稅時間，契稅的計稅依據和印花稅的爭議

2、銷售開發產品環節土地使用稅和印花稅的風險管理

3、企業自用的房屋、樣板房、配套設施、地下室的房產稅的風險管理

第十節：房開企業個稅與社保稅務底層稽查思路及破解之道

課程總結與答疑

吳老師

吳老師：稅務師、注冊會計師、英國管理會計師、航天信息全國特約講師、著名房地產稅務籌劃實戰專家；線下課程達500多場，主要擅長企業稅收籌劃、企業風險把控、企業涉稅疑難問題處理、企業合同控稅、用工模式優化。擔任多家大型企業的咨詢顧問，曾為某房地產公司節稅2億余元，因此具有較強的實戰經驗，課堂提供的方案具有可操作性，宗旨為企業把好風險關，贏得更多利潤空間，從而為合作公司帶來更多的信任感。

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