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‖專題背景‖

?該課程主要是針對我國目前稅收改革的大背景設置。"營改增"工作已經進入最后日程，房地產稅的出臺也是指日可待。隨著這兩項工作的最終完成，營業稅、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、契稅、耕地占用稅等稅種或將停征。在以上稅種停征之前，地稅部門為了做到應收盡收，必然要加強對以上各稅的管理和稽查。為了幫助大家防范納稅風險，特開設此課程。

?該課程按照營業稅、地方各稅兩大類、六小項分別設計，采取政策解讀與案例示范相結合的教學模式，內容全面、重點突出。著重講解歷年來在稅收征管、稽查實踐中就以上稅種，房地產企業所遇到的一系列爭議較多、存在稅收風險較大的各類問題。適合房地產企業財務高管、業務主管培訓和學習。

‖培訓對象‖

各房地產企業領導、主管財稅領導、財務總監、稅務經理、財務人員以及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。

‖主講內容‖

第一講：房地產業營業稅稅務稽查應對及風險防控

一、銷售不動產業務營業稅

1．無償贈送房地產是否應征收營業稅？

2．轉讓房屋有限產權、永久使用權是否應征收營業稅？

3．合作開發業務中應如何計算繳納營業稅？

4．以房抵貸業務是否應征收營業稅？

5．房地產包銷業務應如何計算繳納營業稅？

6．個人從事房地產經營開發業務是否應繳納營業稅？

7．以開發產品進行股息、紅利分配業務是否應繳納營業稅？

8．房地產企業轉讓在建項目應如何計算繳納營業稅？

9．隨土地一并銷售的不動產征應如何計算繳納營業稅？

10．整體轉讓企業產權設計房地產的是否需要交納營業稅？

11．企業股權轉讓業務是否需要繳納營業稅？

12．土地收儲及代墊拆遷補償費業務是否需要繳納營業稅？

13．以“合并、分立”等方式轉移不動產營業稅問題應如何處理？

14．投資政府土地改造項目關營業稅問題應如何處理？

15．銷售不動產營業稅應納稅營業額應由哪些元素組成？

16．企業收取價外費用，發生銷貨退回、折扣、折讓在計算應納稅營業額稅時應如何處理？

17．房地產企業銷售價格偏低或者發生視同銷售行為應納稅營業額應如何確定

18．房地產企業收取銷售“定金、訂金”計算營業稅時應如何處理？

19．房地產企業采取“還本”銷售方式應納稅營業額應如何確認？

20．房地產企業回遷安置房屋應納稅營業額應如何確認？

21．房地產企業銷售購入、抵債所得房屋應如何計算繳納營業稅？

22．混合銷售業務營業稅的繳納對房地產企業的開發業務會造成哪些影響？

23．房地產企業發生營業稅兼營業務應如何計算繳納營業稅，如何區分兼營與混合銷售？

二、土地使用權轉讓、委托代建、房屋租賃業務營業稅

1．轉讓尚未進入施工階段的在建項目應如何納稅？

2．以土地使用權對外投資和股權轉讓業務是否需要繳納營業稅？

3．委托代建業務應如何計算繳納營業稅？

4．企業收取的定期資產轉讓費和資產增值補償金應如何交納營業稅？

5．房地產企業收取的房屋出租賠償金是否需要征稅？

6．企業以承包形式將房屋提供給企業內部職工或者其他人員使用是否需要繳納營業稅？

7．產權式酒店經營業主取得的年終分紅是否需要繳納營業稅？

三、物業管理業務營業稅

1．物業管理公司的各項收入包括哪些內容？

2．物業管理收入如何繳納營業稅？

3．物業經營收入、物業大修收入如何納稅？

4．物業代收收入如何繳納營業稅？

5．物業部門收取的垃圾處置費如何征收營業稅？

6．物業公司實行收入分成的如何繳納營業稅？

7．物業公司收取的物業接管費、一次性收取全年物業管理費如何納稅？

8．小區發生盜搶事件物業公司如何核算？

9．小區公共用電設施用電如何核算？

10．物業公司向住戶收取的物業費中含水電費如何處理？物業公司要求住戶分擔水電費時住戶索要發票怎么解決？

第二講：其他地方各稅稅務稽查應對與操控

一、土地使用稅

1．哪些地方的那些土地需要交納土地使用稅？

2．土地使用人不在當地、土地使用權共有或者發生土地使用權糾紛應由誰交納土地使用稅？

3．土地使用稅以什么為計稅依據，“實際占用的土地面積”如何確認，什么是“實際占用”，簽訂土地出讓協議是否就能確認已經“實際占用土地”？

4．單獨建造的地下建筑用地是否征收土地使用稅，如征稅應納稅額應如何計算？

5．土地使用稅的納稅義務發生時間是如何規定的，如果納稅人沒有實際占用土地，還會發生納稅義務嗎？

6．房地產開發用地土地使用稅應如何計算，如何繳納？

7．建造商品房的同時建造經濟適用房、廉租房、公租房、安置房的是否需要交納土地使用稅？

二、房產稅

1．房產稅的納稅人是誰，產權出典的、產權人不在的、產權糾紛的稅由誰繳納？

2．以分期付款方式購買使用商品房且購銷雙方均未取得房屋產權證書期間，應由誰納稅？

3．自用房產、出租房產應納房產稅應如何計算？

4．房地產開發企業出售前已使用或出租、出借的商品房是否應繳納房產稅？

5．計算房屋原值時，附屬設備、設施價值是否應計入房屋價值，如果應計入初始設備、設施，與更換設備、設施的處理方法有什么不同？

6．地下建筑是否應征收房產稅，如果征收的話應納稅額應如何計算？

7．會計上如果將土地與房產單獨記賬，計算房產稅時，房產原值應如何確認？

8．免費出租房產，免租期間是否應繳納房產稅，如果應繳房產稅，應由誰納稅？

9．房產稅的納稅義務發生事件有哪些具體規定，房地產開發企業房產稅有哪些特殊規定？

三、契 稅

1．以出讓方式取得土地使用權契稅計稅依據如何確認？

2．變更或者重新簽訂土地出讓合同是否應征收契稅？

3．減免土地出讓金是否可以減免契稅？

4．以劃撥方式取得土地使用權應如何計算繳納契稅？

5．以轉讓方式取得土地使用權契稅的計稅依據應如何確認？

6．以完成“轉讓方約定的投資額度或者特定項目”為條件，低價或者無償取得土地是如何計算征收契稅？

7．以股權轉讓等企業重組方式取得土地使用權是否應繳納契稅？

8．實際取得土地后，但未辦理土地使用證是否應繳納契稅？

9．無效土地使用權、房屋產權轉移行為是否應征收契稅？

10．建設銷售人防工程是否應征收契稅？

11．購房人承受房屋附屬車位、車庫、頂層閣樓以及儲藏室是否征收契稅？

12．被拆遷人取得返遷房是否應該繳納契稅？

13．購買精裝房應如何計算繳納契稅？

14．以“雙包代建”形式購買房屋應如何計算征收契稅？

四、耕地占用稅

1．耕地占用稅的納稅人的基本規定是怎樣的？

2．房地產企業以“招拍掛”方式取得耕地開發建設是否應繳納耕地占用稅？

楊老師

‖主講專家‖楊老師：我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作二十余年，多次參與國家稅務總局組織的房地產行業稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有深厚的稅收理論功底和豐富的稅務稽查實戰工作經驗。同時，多年來，楊老師一直在全國各地循環從事房地產稅收教學工作，授課時間長達幾千課時，教學地點遍及全國二十九個省、市、自治區。教學內容涉及稅收征收管理、稅務稽查、稅務行政法、稅收籌劃等多個學科，有著十分豐富的教學經驗。授課模式：政策解讀＋案例分析＋現場互動（每次培訓互動時間不少于一個半小時，可以現場解決學員提出的涉及到房地產行業的所有的稅收問題）。具有較強的時效性、實操性；授課特點：準確、透徹、簡捷、實用；授課風格：生動、詼諧、風趣、幽默。因此受到各地學員的認同和熱烈追捧。

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