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【課程背景】

“兩會”樓市問題聚焦、4.30中央政治局會議重磅定調、二十屆三中全會租購并舉、構建房地產發展新模式，“黑鐵時代”下地產企業如何撥開迷霧、殺出一條血路？

拿地模式的改變、“補貼” “換新購” “以舊換新”新模式的出現、破產并購重組成為常態……地產財務如何進行正確的財稅處理，把控稅收風險并謀劃降負是必須面對的問題，原先的財稅知識不足以支撐現有的新問題，急需學習“補血”

經濟低迷、財政緊張，應收盡收、顆粒歸倉成為目征收常態，作為地方收入重要來源的土地增值稅自然首當其沖，清算來勢洶洶，如何恰當的進行土增成本費用的劃分、核算，合理確認土增收入，正確的進行土增清算并防控金稅預警、秋后算賬，度過“清算劫”，是財稅人員不得不面對現實。

取消普通住宅和非普通住宅標準又是一記重錘，對土增清算產生何種影響？我們如何處理？

兩高的《關于辦理危害稅收征管刑事案件適用法律若干問題的解釋》橫空出世和警稅合成作戰中心遍地開花，企業和財稅人員刑事風險劇增？如何在“人在江湖、身不由己”情況下獨善其身，遠離刑事處罰，是目前頭等大事

新公司法、新注冊資本登記管理制度、新發票實施細則實施帶來哪些財稅法問題？有哪些值得我們關注的雷區？如何應對防控風險？如何提前布局、未雨綢繆？

【課程收益】

【打基礎】掌握開發成本核算分攤與土增清算實操處理

【防風險】預警風險+稽查風險+刑事風險+證據鏈風險

【善規劃】理清業務實質，不同模式下合理規劃、科學清算

【巧落地】實操案例剖析+歸納總結形成工具+舉一反三靈活運用

【展未來】了解大勢、防控布局、財稅提前謀劃

【課程對象】

董事長、總經理、財稅分管老總、財務總監、高級稅務經理、財稅工作人員等

【課程大綱】

第一部分：知己知彼百戰不殆--新環境、新手段、新挑戰、新應對

一、兩高最新司法解釋+警稅合成作戰中心-刑事風險加劇，如何規避？

1.逃稅罪和偷稅罪--傻傻分不清楚

2.“財稅常規操作”入刑，財稅人員何去何從？

3.無票支出未做納稅調整是否屬于逃稅罪？

4.未做進項稅轉出而多抵是否存在刑事風險？

5.股權轉讓漏繳超過5年稅務機關還有權追繳嗎？

6.企業主動補正申報納稅后是否構成偷稅？

7.異地虛開、變票虛開劍指何方及風險管控

8.遠離刑事風險的3大途徑？

二、新公司法、新注冊資本登記管理制度帶來的財稅焦點及防控謀劃布局

1.股東認繳出資期限最長5年對公司架構布局影響

2.減資、撤資、增資、股權轉讓、注銷財稅法風險多多、籌劃多多

3.定向分紅被稅務認可的核心點是什么？

4.放寬一人有限責任公司設立限制的“喜與憂”

5.豎向與橫向法人人格的否定制度帶來哪些財稅風險？

6.合理的商業目的--稅收謀劃和稽查的核心

三、新發票實施細則財稅風險剖析及防控策略

1.新發票實施細則有哪些變化？帶來哪些財稅風險？如何管控和謀劃？

2.數電票和新實施細則的“曖昧”關系及稽查重點的變化

3.異常增值稅扣稅憑證必須做進項稅額轉出嗎？轉出后還能抵扣進項稅嗎？

4.異常憑證能否在所得稅和土增前扣除？有哪些處理技巧？

四、二十屆三中全會構建房地產發展新模式財稅風險防范及謀劃布局

1.會租購并舉、構建房地產發展新模式下如何未雨綢繆？

2.“補貼”、“換新購”、“以舊換新”新模式，如何財稅應對？

3.如何應對消化存量和優化增量住房？如何把控財稅風險？

4.優化和完善供應體系，財稅如何給上“高質量、新科技、好服務”的步伐？

5.房地產從增量拉動為主轉向存量帶動為主，房地產業作為服務業的特征更加明顯，財稅如何適應新模式？

6.推進“平急兩用”公共基礎設施建設對地產的影響和謀劃

7.“該破產的破產，該重組的重組”信號下財稅如何應對和謀劃

8.預征率和計稅毛利率高，多預繳稅金問題突出能否化解？如何規避風險和規劃？

9.并購重組成為常態--優惠多多、風險多多

10.破產重整實操流程及財稅風險管控

五、新稽查環境和新手段

第二部分：運籌帷幄、全面布局--土增清算實操及稅收合規化管理

一、土增清算條件和清算單位涉稅要點把控及處理技巧

1.“可清算”和“必清算”涉稅要點把控及處理技巧

2.清算單位確定及處理技巧

3.清算單位是否等成本核算對象

4.清算申請與受理

5.普通、非普通、其他如何劃分？取消普通住宅和非普通住宅標準影響？

6.車庫、閣樓等到底算哪類？

二、土增清算收入實操及稅收合規化管理

1.實物收入及其他收入范圍及填寫實操

2.視同銷售收入范圍及填寫實操

3.非直接銷售收入的確定方法和順序

4.土增清算收入范圍及風險把控

5.更名費是否計征土地增值稅？

6.違約金、賠償金等是否繳納土地增值稅？

7.土增收入是否為賬上記載的收入？

8.代收費用是否作為土地增值稅收入？

9.低價房涉稅風險管控及應對策略？

10.政府限定回遷房價格如何確認收入額？

11.土增收入稽查審核要點

12.房地產抵債涉稅要點把控及處理技巧

13.精裝房銷售涉稅要點把控及處理技巧

14.賣房送家電等營銷措施涉稅風險把控及處理技巧

15.在建工程整體轉讓涉稅要點把控及處理技巧

16.房地產或土地作價入股投資或聯營財稅要點把控及籌劃

三、土增扣除項目金額實操及稅收合規化管理

(一)取得土地使用權所支付的金額實操及稅收合規化管理

1.地價款稽查審核關注8個要點

2.拿地形式和稅前列支要求

3.土地成本分攤有原則及處理技巧

4.逾期開發繳納的土地閑置費等是否可以扣除？

5.母公司拿地子公司運營涉稅風險把控及處理技巧

6.參加土地競拍時支付的傭金等費用可否作為土地增值稅的扣除項目？

7.“紅線外”支出能否在土地增值稅前扣除

8.政府返還資金涉稅要點把控及處理技巧

(二)土地征用及拆遷補償費實操及稅收合規化管理

1.土地征用及拆遷補償費5大稽查審核要點

2.拆遷安置涉稅要點把控及處理技巧

3.拆遷安裝費、市政配套費等是否繳納契稅

4.排污費、異地人防建設費財稅風險管控

(三)前期工程費稽查審核要點及稅收合規化管理

(四)建筑安裝工程費實操及稅收合規化管理

1.建安費用稽查審核要點及應對技巧

2.無法取得發票如何巧妙處理？

3.施工現場水電費常見誤區及風險管控

4.“甲供工程”業務重復扣除風險管控

5.“硬裝”和“軟裝”區別及土增前扣除技巧

6.營銷涉稅建造費財稅處理差異及財稅風險管控

7.質保金涉稅風險把控及處理技巧

8.開發成本分攤方法及涉稅處理技巧

9.商住一體樓成本費用劃分技巧

10.關聯交易風險管控及謀劃策略

11.虛增成本常見的套路及規劃策略

12.不可忽視的工程定額和預決算

(五)基礎設施費和公共配套設施費實操及稅收合規化管理

1.基礎設施費和公共配套設施費稽查審核要點

2.園林綠化工程風險管控及處理技巧

3.公共配套設施費稽查審核要點及風險管控

4.紅線外道路綠化等費用能否計入基礎或配套設施？

(六)開發間接費用實操及稅收合規化管理

1.開發間接費用稽查審核要點及應對策略

2.開發間接費用和開發費用的區分及處理技巧

3.前期物業費財稅風險管控

4.遮光補償費能否在土增前扣除？

5.會計計入開發間接費用，土增不認可的項目有哪些？

(七)開發費用填寫實操及處理技巧

1.開發費用稽查審核要點

2.金融機構融資土增扣除涉稅要點把控

3.非金融機構增扣除涉稅要點把控及處理技巧

4.民間融資新政剖析及風險把控

5.股東貸款企業使用的涉稅風險及優化策略

6.資金池運作模式涉稅風險及風險應對

7.統借統還涉稅風險要點把控及優化策略

8.融資費用如何在土增前扣除最大化？

(八)與轉讓房地產有關的稅金實操及稅收合規化管理

1.與轉讓房地產有關稅金稽查審核要點

2.“與轉讓房地產有關的稅金”是否等于“稅金及附加”？

3.售房繳納的印花稅能否在土增前扣除？

4.不允許在銷項稅額中計算抵扣的進項稅額是否可以扣除？

5.稅金在土增前扣除技巧

(九)財政部規定的其他扣除項目稽查審核要點及稅收合規化管理

(十)代收費用稽查審核要點及稅收合規化管理

四、土增計算申報案例實操及稽查風險管控

專家老師

李國華：注冊會計師，注冊稅務師、資產評估師、全國管理咨詢師；北京財稅研究院研究員；中央財經大學、北京國家會計學院、河北財經學院等院校特聘講師；我司首席稅務咨詢師、著名實戰派稅務專家。

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