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課程介紹

2024年9月26日，中共中央政治局召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署下一步經(jīng)濟(jì)工作。會議強(qiáng)調(diào)，要加大財(cái)政貨幣政策逆周期調(diào)節(jié)力度，保證必要的財(cái)政支出，切實(shí)做好基層“三保”工作。要發(fā)行使用好超長期特別國債和地方政府專項(xiàng)債，更好發(fā)揮政府投資帶動作用。要降低存款準(zhǔn)備金率，實(shí)施有力度的降息。要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。并要求加力推出一攬子增量政策推動經(jīng)濟(jì)向上結(jié)構(gòu)向優(yōu)。隨后，各部門緊鑼密鼓推出一攬子增量政策。2024年12月11日召開中央經(jīng)濟(jì)工作會議，會議要求，明年要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)，守正創(chuàng)新、先立后破、系統(tǒng)集成、協(xié)同配合，充實(shí)完善政策工具箱，提高宏觀調(diào)控的前瞻性、針對性、有效性。要實(shí)施更加積極的財(cái)政政策。提高財(cái)政赤字率，確保財(cái)政政策持續(xù)用力、更加給力。加大財(cái)政支出強(qiáng)度，加強(qiáng)重點(diǎn)領(lǐng)域保障。增加發(fā)行超長期特別國債，持續(xù)支持“兩重”項(xiàng)目和“兩新”政策實(shí)施。增加地方政府專項(xiàng)債券發(fā)行使用，擴(kuò)大投向領(lǐng)域和用作項(xiàng)目資本金范圍。要實(shí)施適度寬松的貨幣政策。必須統(tǒng)籌好做優(yōu)增量和盤活存量的關(guān)系，全面提高資源配置效率。并且，會議確定了明年要抓好城市更新、科技創(chuàng)新等九項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)。

為幫助地方政府、產(chǎn)業(yè)平臺、社會資本和金融機(jī)構(gòu)等參與主體具備足夠的投融資策劃和項(xiàng)目落地能力，我單位特舉辦“中央“一攬子增量政策”背景下以人為本的新型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目合規(guī)運(yùn)作、資金申請、投融資落地實(shí)操及存量資產(chǎn)盤活、“股權(quán)財(cái)政”與城投轉(zhuǎn)型實(shí)務(wù)案例解析高級研修班”。望各單位接此通知后組織本地區(qū)及本單位相關(guān)人員報(bào)名參加。

課程對象

各地政府主管領(lǐng)導(dǎo)、住建局、自然資源局、征收辦（中心）、城中村（棚戶區(qū)）改造、房產(chǎn)管理、城市更新、統(tǒng)征辦、行政執(zhí)法部門、街道辦、各產(chǎn)業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)管委會、土地儲備機(jī)構(gòu)、城投公司相關(guān)人員；房地產(chǎn)開發(fā)等單位的相關(guān)人員。

課程大綱

模塊一：最新政策文件要點(diǎn)解析

1.中央部署一攬子增量政策要點(diǎn)解析

2.12萬億化債政策的熱點(diǎn)解讀及近期國家部委最新增量政策要點(diǎn)解析

3.關(guān)于35、47、14、134、226號文政策梳理與要點(diǎn)解讀

4.央行、財(cái)政部、發(fā)改委、證監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布150號文（退平臺細(xì)則）解析，新一輪城投平臺產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型實(shí)操要點(diǎn)，335指標(biāo)如何實(shí)現(xiàn)

5.12月11-12日中央經(jīng)濟(jì)工作會要點(diǎn)解析

6.《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)政府投資基金高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》國辦發(fā)〔2025〕1號文解析

模塊二：地方政府高質(zhì)量發(fā)展投融資新邏輯

1.區(qū)分隱性債務(wù)和市場化融資

2.區(qū)分政府投資項(xiàng)目和企業(yè)投資項(xiàng)目（重點(diǎn)省份的操作要點(diǎn)）

3.挖掘和規(guī)劃有經(jīng)營收入的項(xiàng)目（自求平衡與資源補(bǔ)償）

4.區(qū)分政府直接投資和資本金注入項(xiàng)目

5.授權(quán)開發(fā)+做大做強(qiáng)平臺公司

6.合規(guī)合理安排政府資金的使用方式

7.不能以土地出讓金融資，以土地的最終產(chǎn)出規(guī)劃項(xiàng)目并融資

8.大基建時代融資和收益自平衡

9.政府采購的合規(guī)融資模式

10.如何識別包裝企業(yè)投資項(xiàng)目？

11.如何有效利用公共資源謀劃策劃項(xiàng)目的要點(diǎn)與案例（包括土地資源、土地指標(biāo)資源、砂石土等礦產(chǎn)資源、碳權(quán)資源、林權(quán)資源、水權(quán)資源等）

12.財(cái)政部隱債案例公布后學(xué)校、醫(yī)院等公共服務(wù)項(xiàng)目“以租代建”“建辦分離”融資合規(guī)模式解析

13.新政下（進(jìn)一步做好政府和社會資本合作新機(jī)制項(xiàng)目規(guī)范實(shí)施工作的通知[發(fā)改辦投資〔2024〕1013號]）特許經(jīng)營模式實(shí)務(wù)及融資要點(diǎn)解析

14. 低空經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資模式解析

模塊三、專項(xiàng)債、超長期特別國債和中央預(yù)算內(nèi)資金申報(bào)

（一）地方政府專項(xiàng)債

1.專項(xiàng)債最新政策（國辦發(fā)〔2024〕52號）解讀：募投領(lǐng)域和資本金適用范圍的擴(kuò)大化、三個優(yōu)先和三個盡量等要求的靈活應(yīng)用

2.新增專項(xiàng)債申報(bào)策略和案例分析：準(zhǔn)備工作的關(guān)鍵點(diǎn)、自求平衡項(xiàng)目包裝策略、一案兩書的編制要點(diǎn)、發(fā)改和財(cái)政系統(tǒng)審核的關(guān)注點(diǎn)等

3.專項(xiàng)債券的審計(jì)重點(diǎn)、合規(guī)性分析和規(guī)范使用要點(diǎn)

4.2025土儲專項(xiàng)債前置條件與申報(bào)要點(diǎn)實(shí)操流程

（二）2025新增特別國債“兩重兩新”項(xiàng)目謀劃、申報(bào)儲備及實(shí)操

1.新增特別國債“兩新兩重”項(xiàng)目存在的問題復(fù)盤與2025年度新政解讀；

2.9大領(lǐng)域17+4細(xì)分方向支持范圍、申報(bào)要求、填報(bào)問題以案解析；

3.項(xiàng)目準(zhǔn)備工作要素保障要求標(biāo)準(zhǔn)；

4.2025年度“兩重”項(xiàng)目謀劃申報(bào)各職能部門發(fā)力方向；

5.提高審核通過率之填報(bào)注意事項(xiàng)重點(diǎn)關(guān)注事項(xiàng)。

（三）中央預(yù)算內(nèi)投資項(xiàng)目謀劃、申報(bào)、儲備及申報(bào)實(shí)務(wù)

1.中央預(yù)算內(nèi)資金項(xiàng)目支持范圍辦法、申報(bào)流程、審核要點(diǎn)與案例分享；

2.6大領(lǐng)域28個方向要點(diǎn)分析及案例分析；

3.2025新增支持方向解析與2025年儲備范圍方向建議。

模塊四、新質(zhì)生產(chǎn)力產(chǎn)業(yè)園區(qū)投融資實(shí)操與合規(guī)招商運(yùn)營

（一）新質(zhì)生產(chǎn)力產(chǎn)業(yè)園區(qū)投融資模式與落地實(shí)操

1.做地模式：操作要點(diǎn)及石家莊、杭州、廣州國企籌資做地的合規(guī)性、可融資性分析

2.專項(xiàng)債模式：兩種模式介紹及相關(guān)案例分享

3.土地一二級開發(fā)分段+聯(lián)合模式：長沙相關(guān)政策及操作案例分享

4.反向委托（或反向購買）模式：如何實(shí)現(xiàn)一二級聯(lián)動融資及案例

5.認(rèn)購基金+施工總承包模式

6.“基金+基地”雙輪驅(qū)動的產(chǎn)業(yè)投資模式：基金不僅投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行土地及產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)，同時還投向具有市場前景的科技型創(chuàng)新企業(yè)

7.低空經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園投融資創(chuàng)新模式解析

8.數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園建設(shè)模式要點(diǎn)解析

（二）《公平競爭審查條例》出臺后招商引資模式的轉(zhuǎn)型

1.最新“產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄”對招商引資的啟示

2.產(chǎn)業(yè)基金投資

3.國企市場化投資建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，市場化招商服務(wù)

4.打造創(chuàng)新孵化平臺

5.財(cái)稅獎勵轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)費(fèi)

6.優(yōu)化人才引進(jìn)培育政策

7.搭建科技成果轉(zhuǎn)化平臺

8.出臺“促進(jìn)科學(xué)技術(shù)進(jìn)步、增強(qiáng)國家自主創(chuàng)新能力”相關(guān)招商引資政策

（三）基金參與新質(zhì)生產(chǎn)力投資項(xiàng)目的創(chuàng)新模式

1.定增基金+上市公司模式及案例

2.國資+基金+產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作模式及案例

3.產(chǎn)業(yè)園區(qū)“基地+基金”運(yùn)作思路及案例

4.產(chǎn)業(yè)鏈基金+投貸聯(lián)動招商模式

5.并購基金+重組投資模式

6.合肥、深圳、蘇州資本招商模式分享

7.區(qū)縣級資本招商模式探討及案例分享

模塊五、新形勢下城市更新項(xiàng)目投融資實(shí)務(wù)與案例分享

1.城市更新項(xiàng)目政策梳理及63號、30號文的應(yīng)對措施

2.城市更新項(xiàng)目分類及操作流程分析

3.企業(yè)參與城市更新項(xiàng)目的操作模式分析

4.城市更新項(xiàng)目的收益構(gòu)成及主要來源

5.城市更新項(xiàng)目運(yùn)作的核心及要點(diǎn)（人產(chǎn)城融資）

6.城市更新項(xiàng)目“留改拆”的內(nèi)涵和幾個評判維度

7.城市更新項(xiàng)目中地方平臺公司的角色及社會資本方的選擇

8.城市更新片區(qū)級項(xiàng)目的策劃要點(diǎn)（均一性）

9.城市更新項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)自平衡？平衡不了如何操作

10.一級開發(fā)和無收入項(xiàng)目資金解決途徑

11.城市更新項(xiàng)目資本金的解決方式

12.城市更新基金的設(shè)立及操作實(shí)務(wù)

13.城市更新項(xiàng)目的征地拆遷資金如何解決

14.地方政府如何籌劃城市更新

15.金融機(jī)構(gòu)如何開展城市更新融資（分段融資還是一二級聯(lián)動）

16.建筑企業(yè)如何獲取城市更新工程

17.老舊街區(qū)改造項(xiàng)目的運(yùn)作實(shí)務(wù)

18.老舊廠區(qū)改造項(xiàng)目的運(yùn)作實(shí)務(wù)

19.城市更新項(xiàng)目可采取的投融資模式及案例解析

（1）棚改自平衡模式

（2）二級帶一級模式

（3）融資地塊自平衡模式

（4）土地權(quán)利歸宗模式

（5）權(quán)利人自主改造模式

（6）土地權(quán)利人與第三方企業(yè)合作模式

（7）存量用地房屋轉(zhuǎn)型升級

（8）輕重資產(chǎn)并購更新模式

20.城市更新項(xiàng)目收并購實(shí)務(wù)及案例

21.城市更新項(xiàng)目融資模式案例分享

（1）城市更新項(xiàng)目融資的特征（一二級如何聯(lián)動）

（2）銀行在城市更新項(xiàng)目的審批要點(diǎn)

（3）城市更新項(xiàng)目各階段商業(yè)化的融資方案設(shè)計(jì)

（4）資金的接續(xù)、滾動開發(fā)與峰值的設(shè)定

（5）案例分享

模塊六、城中村改造及保障性住房項(xiàng)目融資模式及難點(diǎn)問題解決

（一）城中村改造投融資模式解析及案例分享

1.通過做地模式推動城中村改造（包括做地工作如何分工、土地如何征收、資金如何支付、人員如何安置、如何合規(guī)融資）

2.通過政府回購安置房推動城中村改造

3.通過“房票安置”推動城中村改造

4.通過一二級分段+聯(lián)合開發(fā)模式推動城中村改造

5.通過低效用地一二級聯(lián)動推動城中村改造

6.通過工業(yè)上樓推動城中村改造（一二級聯(lián)動模式）

7.通過大規(guī)模設(shè)備更新和消費(fèi)品以舊換新推動城中村改造

（二）保障性住房投融資模式

1.配售型保障房投融資的主要模式

（1）政府采購模式實(shí)務(wù)與案例解析

（2）授權(quán)模式及投資人+EPC自平衡投融資模式實(shí)務(wù)與案例解析

（3）專項(xiàng)債模式

（4）收購開發(fā)商的存量房或地用作配售型保障房投融資模式

2.配租型保障房投融資的主要模式

（1）住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款模式

（2）住房租賃團(tuán)體購房貸款模式

（3）住房租賃經(jīng)營性貸款模式

（4）房地產(chǎn)市場“賣舊買新、以舊換新”模式及案例

（三）城中村改造及保障房項(xiàng)目資金來源及申請使用要點(diǎn)

1.財(cái)政資金（包括中省補(bǔ)貼及超長特別國債）

2.專項(xiàng)債

3.城中村改造專項(xiàng)借款（央行投放PSL審貸的主要條件）

4.保障性住房再貸款

5.金監(jiān)局對商業(yè)銀行為城中村及保障房提供貸款的要點(diǎn)

6.“專項(xiàng)債+銀行貸款”收購房企存量土地

7.改造主體自籌

8.社會資本出資及參與模式

9.商業(yè)銀行如何介入城中村改造及保障性住房項(xiàng)目

模塊七：存量資產(chǎn)盤活板塊

（一）盤活存量資產(chǎn)的政策要點(diǎn)及總體路徑

1.存量盤活相關(guān)政策要點(diǎn)

2.存量的發(fā)現(xiàn)與挖掘（狹義存量和廣義存量）

3.存量的盤點(diǎn)與分類

4.存量的整理及確權(quán)（盤存存量所需的政策，資源與歷史問題解決）

5.存量的流動與配置

6.存量的整合及重組（債務(wù)，股權(quán)，資產(chǎn)，機(jī)構(gòu)重組）

7.存量盤活的路徑與模式總結(jié)

（二）存量資產(chǎn)盤活融資及案例解析

1.水利項(xiàng)目存量資產(chǎn)融資案例

2.公共服務(wù)網(wǎng)絡(luò)盤活融資案例

3.市政基礎(chǔ)設(shè)施盤活融資創(chuàng)新案例

4.保障房資產(chǎn)盤活融資案例

5.閑置土地和衰落街區(qū)盤活案例

6.國企資產(chǎn)及股權(quán)盤活案例

7.城市更新模式盤活存量案例

模塊八、新基建投融資模式解析與案例分享

1.市政基礎(chǔ)設(shè)施信息化、5G融合、數(shù)據(jù)中心、云計(jì)算中心、公共技術(shù)服務(wù)和數(shù)字化轉(zhuǎn)型平臺等采用專項(xiàng)債模式

2.政府授權(quán)投資模式

3.企業(yè)投資（投資人+EPC）模式

4.特許經(jīng)營模式

5.政府采購模式

模塊九、低空經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的投融資模式分析

1.低空經(jīng)濟(jì)下空域與其他相關(guān)資產(chǎn)的屬性分析

2.低空經(jīng)濟(jì)下基礎(chǔ)設(shè)施的類型及分析

3.低空經(jīng)濟(jì)下基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與當(dāng)前我國投融資模式的結(jié)合

4.低空經(jīng)濟(jì)下基礎(chǔ)設(shè)施投融資模式的創(chuàng)新

5.中央政策性資金對低空經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的支持

模塊十、地方政府產(chǎn)業(yè)投融資模式暨“股權(quán)財(cái)政”轉(zhuǎn)型實(shí)務(wù)

1.股權(quán)財(cái)政作為土地財(cái)政下滑的補(bǔ)充實(shí)踐

2.股權(quán)財(cái)政體現(xiàn)方式分析（產(chǎn)業(yè)發(fā)展引導(dǎo)專項(xiàng)資金、國有資本經(jīng)營預(yù)算資金、注入資本金類項(xiàng)目資金、中央和省專項(xiàng)資金、政府投資基金、國資股權(quán)投資等）

3.股權(quán)財(cái)政主要運(yùn)作模式及實(shí)踐案例

4.股權(quán)財(cái)政投資注意的問題及風(fēng)險防范

5.“撥改投”運(yùn)作實(shí)務(wù)及案例分享

模塊十一、城投公司從“融資端”向“投資端”轉(zhuǎn)型

1.新一輪國資國企改革背景下的平臺公司的高質(zhì)量發(fā)展模式與案例解析

2.城投公司“十五五”產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略定位與功能調(diào)整

3.城投公司產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型的投資方向、模式和路徑

4.混合所有制改革如何助力城投市場化轉(zhuǎn)型

5.城投公司產(chǎn)業(yè)投融資的運(yùn)作模式及案例

6.城投公司產(chǎn)業(yè)基金的運(yùn)行實(shí)務(wù)及案例解析

7.城投公司母基金運(yùn)行模式及實(shí)施案例

8.城投公司產(chǎn)業(yè)基金的資金來源及合規(guī)融資渠道

9.城投基金管理公司的運(yùn)作模式、存在問題與解決思路

10.城投公司跨省聯(lián)合成立產(chǎn)業(yè)基金及案例

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