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課程前言

這是一個商業地產飛速興起繁榮發展的時代，各地規劃的商業地產項目規模驚人，有些縣級城市甚至動輒就要建一個體量在幾十萬平方米的商業項目，然而巨大的收益背后同樣隱藏著巨大的風險——不少項目已經出現慘淡經營甚至倒閉的現象，導致大量社會資源的浪費和流失。

賣，還是租？不同經營模式間抉擇讓開發商們頭疼不已。很多開發商目光短淺貪圖快速回本，盲目選擇經營模式，致使項目效益不能達到最大化。

如何在項目實施時規避風險發展效益？如何有效改善已有項目的經營現狀？如何正確把握市場機會步入良性發展？本課程將解析各大知名地產商不同的經營模式，為您的決策提供系統參考。

■ 商業定位調研，商業地產的核心靈魂。如何避免同質化經營，如何合理定位目標人群——準確的商業定位既能保證項目樹立的品牌形象又能保障項目的收益。我們將以具體的案例來詳細地教授您商業地產定位之法。

■ 商業總圖定位，站在巨人的肩膀上。優秀的總圖定位能夠令您和您公司緊跟領先的開發商步伐，走在時代的前沿，帶來巨大的價值。如何發現、創造可能性，并找出最優的可能性——落實定位要求，既關乎項目的成敗，同時也鎖定了項目的最優價值；又如何通過擬定經濟模型，計算項目成本，找到利潤最大化的模式，這關乎開發商的生死。總圖定位為何具備如此之高的附加值和技術含量？又如何進行總圖定位？我們將帶領您一探究竟。

■ 商業規劃，劃定項目的未來。如何設計引入的商家類型，如何成功地進行商業招商，如何合理地布局項目各層的業態，如何巧妙地引領人流通過所有商家門面，一流設計專家將結合典型案例一一解析動線設計各個要點。

擁有十幾年商業地產實操經驗，經手數十個項目的專家講師，結合諸多知名地產商的典型案例，系統講授商業地產盈利的三大法寶——商業定位調研、商業總圖定位以及商業規劃，使您在商業地產危機和挑戰并存的重要時期，能夠更好把握市場機會，規避風險，創造更高效益

課程對象：

房地產企業及相關企業的董事長、總經理、定位總監、產品研發總監、招商總監、技術總監、總建筑師、規劃設計經理等

課程大綱：

引言

第一章 商業地產概況

1.1商業地產的本質和價值

1.2商業地產的分類與前景

1.3 2014年最具影響力十大商業項目（天津大悅城、成都太古里、北京新光天地、成都ifs、武漢漢秀與萬達電影樂園、廣州天環廣場、希慎廣場、上海k11、格林木購物中心、僑福芳草地）

研討案例

第二章 商業項目 定位調研

2.1 商業地產開發前期定位重要性及手段

2.2 商業地產定位實施步驟

2.2.1商圈的確定和研究

2.2.2需求面調研

2.2.2.1經濟環境的分析

2.2.2.2區域城市結構調查

2.2.2.3消費者消費行為調查

2.2.3競爭面調研

2.2.3.1區域零售業結構調查

2.2.3.2典型性調查與研究

2.2.3.3商業地產的供應量分析

2.2.4 供給面調研

2.2.4.1商業發展規劃

2.2.4.2 立地條件研究

研討案例

第三章 商業項目 總圖定位

3.1 商業地產開發模式的過去與現在----總圖定位的重要性

3.2 總圖定位基本介紹

3.2.1 總圖定位的定義

3.2.2 總圖定位的流程

3.2.3 總圖定位的價值

研討案例

3.3 大型案例解析總圖定位

3.3.1 總圖定位第一彈 產品定位

3.3.2 總圖定位第二彈 產品全案配比

3.3.3 總圖定位第三彈 項目投入產出測算

3.3.4 總圖定位第四彈 總圖初步強排

3.3.5 總圖定位第五彈 地塊現場調研

3.3.6 總圖定位第六彈 總圖比選

3.3.7 總圖定位第七彈 總圖細部調整

3.3.8總圖定位第八彈 總圖人流動線設計

研討案例

第四章 商業項目 商業規劃

4.1 商業地產盈利模式

4.1.1與盈利模式息息相關的一對概念： 持有和銷售

4.1.2國內知名地產產品與盈利模式分析：華潤、寶龍、恒隆、凱德

4.1.3盈利模式類型匯總

1）外資房地產

2）中資房地產

3）中資主力店

4）信托基金類

4.1.4商業地產盈利模式成功案例分析

4.1.5盈利模式類型對比

4.2商業地產與商業規劃

4.2.1 為什么要提商業規劃

1）上海典型案例介紹（K11）

2）開發商和建筑師雙方的困惑

3）常見的設計誤區

4.2.2 商業規劃的概念和重要性

1）商業規劃的概念

2）商業規劃的過程

3）商業規劃的三個層次

4.2.3 商業規劃的基本內容

4.2.3.1動線規劃

1）外部交通

舉例：商業綜合體和軌交的結合

2）內部動線：

陰線、陽線

動線設計原則

不同類型動線案例

舉例：內部交通動線設計

3）商業項目規劃核心關注點

4.2.3.2業態搭配與空間規劃

1）業態的選擇與業態的比例

2）業態布局的三大原則與三大規律（業態組合設計的要點與心得）

3）主力店與次主力店的確定

第五章 商業項目 如何實現精準定位

5.1 設計 設計公司的選擇及設計階段的成本控制和優化

5.2 施工 施工階段工期控制和施工注意事項

5.3 招商 大主力店的選取及針對商業環境的立地調研和前期定位

5.4 運營 萬達外街經營失敗的教訓及購物中心成功運營的秘訣

研討案例

第六章 新時代商業地產的機遇與挑戰

6.1 電商對商業地產的沖擊

6.2 主題商業新體驗

6.3 凱德“輕資產”模式

第七章 商業地產設計趨勢與設計技術要點

7.1商業地產規劃發展趨勢

7.1.1 MALL的定位的變化

1）社區Mall

2）生活Mall

7.1.2 MALL的大小的發展

3~12萬方的Mall的規劃布局與建筑要求的不同

7.1.3 MALL的功能的發展

以萬達的四代產品為例，MALL由單一購物性質發展成為娛樂、文化、餐飲等體驗性綜合性購物場所。

7.1.4 MALL的創新

1）同質化的破局之道（天津大悅城）

2）實體商業與電商的對抗

3）體驗式消費時代來臨

——體驗式消費的構成

——體驗式消費的營造

案例介紹：法石街區

Zaha Hadid的商業空間體驗

4）百花齊放的體驗式商業地產

關于城市肌理體驗：

上海新天地、上海老碼頭、新加坡克拉克碼頭等

關于建筑形態空間的體驗：

上海國際客運中心、吉隆坡升喜購物中心、土耳其Kanyon等

關于環境主題的體驗：

自然、文化、藝術、主題等

7.3商業地產設計的技術要點

7.3.1 交通設計

1）入口及大堂的動線

2）中庭的動線規劃

3）步行街的動線規劃

4）樓層間水平動線規劃

5）樓層間垂直動線規劃

6）地下停車場（案例：綠地地下車庫設計的39個極致細節）

7.3.2 功能分區

1）業態垂直分布方式

2）業態水平分布方式

3）后勤區

7.3.3 空間設計

商場的主要建筑設計參數

設計評審要點

空間節點設計：

1）中庭設計

2）入口廣場

3）商業廣場

4）下沉廣場

5）平臺及天橋連廊

6）屋頂空間

7.3.4 環境設計

1）室外環境設計

2）照明設計

3）標識設計

4）細節小品設計

7.3.5 造型設計

7.3.5.1商業建筑外部空間分析

7.3.5.2商業建筑外立面再認識

7.3.5.3商業建筑外立面設計特點

1）商業性

2）城市設計協調性

3）人文性

7.3.5.4商業建筑外立面設計的原則

1）整體性原則

2）人性化原則

3）經濟性原則

7.3.5.4重點案例分析

7.3.5.5商業建筑外立面設計流行趨勢

7.3.5.6商業項目技術要求總結

7.3.6 新消防規范對購物中心的影響

宋老師

講師介紹：

商業地產資深人士;

高級建筑師;

國家一級注冊建筑師 ;

浙江省重點項目 評標專家;

商業地產香港上市公司 集團設計中心 總經理;

實戰經驗：

20年一線甲級設計院設計管理經驗，曾任所長，院副總建筑師等崗位，熟稔商業、高端住宅、酒店、公建多業態類型，設計及管理技術能力卓越。所主持的項目多次獲得錢江杯優秀設計獎、白玉蘭、全國人居經典等大獎。有主持萬科，綠城，金地等上市公司大型項目的全過程設計工作經驗，理解品牌房地產開發公司的業務流程，能從細節對建筑產品進行把控。

5年房地產公司總部設計管理經驗。目前任職香港上市商業地產標桿龍頭企業，曾任區域副總經理，集團設計中心總經理，集團總建筑師,集團研發定位中心總經理等崗位。

統籌管理全國超25個商業綜合體的項目定位、規劃設計、及設計實施等全方位的工作。從產品定位、概念設計、方案設計、擴初設計、施工圖設計到配合施工各個階段的設計任務及相關勘察工作，有效控制勘察設計進度和質量。

主講課程：

《商業地產項目前期市場調研與商業總圖定位》

《商業地產盈利3大法寶與設計關鍵技術要點研討會》

《商業綜合體規劃設計核心價值挖掘與盈利模式指引下的設計趨勢解析》

《設計管理與跨界協同》

《社區級商業地產-總圖定位業態布局及動線規劃》

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