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課程價值

本次高老師課程從客戶、開發(fā)商、供應商等多維度解析，引領(lǐng)開發(fā)投資人如何金融創(chuàng)新、市場定位、成本體系支撐，借鑒國際領(lǐng)先做法復雜精裝簡單化（基準配置+個性化服務(wù)），并用互聯(lián)網(wǎng)思維打通宜居與客戶端接口。課件所提供工具直接用于日常工作。

課程大綱

前言：

1、全國精裝趨勢分析

1.1房企表現(xiàn)

1.2城市表現(xiàn)

2、產(chǎn)業(yè)鏈重塑成為必然

2.1重塑理由，8個服務(wù)包；

2.2結(jié)論，趨勢、企業(yè)應對、消費需求。

3、精裝設(shè)計邏輯的再思考

3.1建筑設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計、配套部品深化設(shè)計；

3.2設(shè)計流程順序之重要性，批量精裝設(shè)計核心原則；

3.3成本管控之關(guān)鍵。

4、多種路徑實現(xiàn)住宅批量精裝修

4.1傳統(tǒng)方式

4.2以供應鏈整合為優(yōu)勢的平臺；

4.3以施工工藝精湛的精裝總承包負責實施的平臺；

4.4搶工長施工藍領(lǐng)為主的互聯(lián)網(wǎng)平臺。

第一部分 精裝定位；

1、客戶：老人、成功人士（財富人群）、剛需白領(lǐng)、初創(chuàng)人士；

2、產(chǎn)品：養(yǎng)老公寓、別墅、城市豪宅、度假產(chǎn)品、城市普宅、兼辦公居家公寓

3、案例分析：

1）養(yǎng)老公寓核心是服務(wù)，地產(chǎn)開發(fā)商+專業(yè)養(yǎng)老管理機構(gòu)的合作。

硬件設(shè)施：安全、便捷、舒適……

美國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)案例、國內(nèi)地產(chǎn)龍頭萬科案例。

2）別墅精裝：

美國案例：華盛頓DC郊區(qū)案例

國內(nèi)某地產(chǎn)開發(fā)案例；

3）城市豪宅：

北京星河灣

萬科翡翠濱江（上海陸家嘴）

萬柳書院

長沙金茂府

4）度假產(chǎn)品

國內(nèi)某地產(chǎn)度假產(chǎn)品、客棧；

5）城市普宅(含首改)

6）兼辦公居家城市公寓

華潤悅景灣、綠地悅公館、金地MINI墅（未未來）、江河地產(chǎn)愛迪城

•通過案例分享，理解精準客戶定位對應不同類型之精裝，深入研究城市區(qū)域、收入人群、內(nèi)在需求、政策導向。

•橄欖枝：餐飲ABC，化繁為簡：基本配置+個性化需求（社區(qū)互聯(lián)網(wǎng)入口，小米智能家居）

第二部分 精裝成本管控體系；

1、住宅精裝修成本管理體系建設(shè)

1.1如何建立精裝修住宅的科目體系：

通過成熟標桿企業(yè)科目體系分享，理解：在各類不同產(chǎn)品中提煉精裝共性，建立直接成本科目；期間費用與與毛坯的不同，以及如何結(jié)合大成本進行項目總成本的信息平臺建設(shè)？

1.2如何建立精裝修住宅的分級體系

在梳理自身成熟產(chǎn)品線基礎(chǔ)上，采用搭積木方式來組合分級？或是大道至簡做強做細2～3類精裝戶型及標準？分享萬科精裝標準及經(jīng)典成熟分級標準化。

1.3精裝修住宅分級體系對應的裝修標準分享；

1.4如何分解精裝修目標成本，以及與設(shè)計標準定位的關(guān)系。成本分解工具表分享

2、產(chǎn)品定位階段的成本管理；

2.1哪些項目不適合做精裝修；

2.2基于不同需求下的精裝修成本定位；VR虛擬樣板間的運用

1）總指標控制；

2）三類成本～敏感性成本、功能性成本、結(jié)構(gòu)性成本不同處理方式（匹配性）；

3）不同客戶的關(guān)注點～核心：基于不同空間的設(shè)計成本功能分區(qū)；

4）基于不同空間的硬裝成本分級體系；

5）設(shè)備成本定位；

3、設(shè)計階段的成本控制：

3.1分享中海地產(chǎn)《關(guān)于加強項目成本管理、推行限額審批的意見》

3.2總原則：跟進設(shè)計，試配計算～牢牢把控，不要事后管理 ，在標準戶型基礎(chǔ)上形成產(chǎn)品包；

1）、戶型優(yōu)化走在前面；在毛坯戶型基礎(chǔ)上，對生活方式的詮釋；避免拆改；

2）、在目標成本控制下的精裝修設(shè)計； 分享案例，各部門工作如何配合，成果文件分享（帶設(shè)計圖片版清單分享，概念稿成果文件），設(shè)計標準化分享。

3）、如何與住宅部品部件制造商共同完善產(chǎn)品設(shè)計：重點在集成、共享平臺、金融包裝

a精裝修住宅主要部品的分類 ；

b如何與部品供應商完善產(chǎn)品設(shè)計；

c如何選擇工業(yè)化的專業(yè)設(shè)計與施工。

集成模塊分享，供應商基礎(chǔ)分類。

4、施工階段的成本控制

不拆改，不重復施工——最好的施工階段成本控制

4.1交樓標準樣板房如何選擇標配與非標配？樣板間展示性與實際交樓標準之間的矛盾？

4.2如何做好標段劃分；

4.3做好裝修設(shè)計圖與原施工圖的技術(shù)對接；

4.4如何協(xié)調(diào)好裝修施工單位與總包施工單位及其他分包施工單位的關(guān)系，責任分工，合理安排工序

4.5如何做好各方施工單位的成品保護工作；

4.6如何做好精裝修住宅的驗收工作；

4.7標桿企業(yè)施工工藝做法分享。（綠城、福建某地產(chǎn)及經(jīng)典工藝）(中海、萬科工藝)

甲方過于強調(diào)工藝，可能會忽略管理的思路與動作，且甲方、監(jiān)理管理同一個工序，管理的點與施工單位的點是不同的，施工單位應重點放工序、工藝的施工，甲方、監(jiān)理應該更看重保證這些落地的管理動作，然后再檢查其中的一些關(guān)鍵點，理論上集合優(yōu)秀工藝、工序很難達到針對不同造價、不同條件下項目的百分之百落地。甲方、監(jiān)理重點抓管理動作、抓關(guān)鍵點，能保證好的做法落地80%

5、售后服務(wù)階段的成本控制

1）如何實際統(tǒng)一的售后服務(wù)體系（開發(fā)商、物業(yè)公司、承包商、供應商）

E師傅思維

金地手機移動驗房（直連工程師、施工單位，科學管理維修，并充分滿足客戶的知情權(quán)）

2）保證售后服務(wù)的前提條件（與合約落地關(guān)系、相關(guān)承諾、知會條款）

第三部分：精裝修采購管理

1、創(chuàng)新思維：

開發(fā)商、承包商、金融體系各方出口與利益，眾籌商業(yè)模式的可能性探討；

企業(yè)自身信息庫；采購平臺系統(tǒng)；

外部資源云采購平方網(wǎng)易才網(wǎng)企業(yè)微信：云采購、旺財網(wǎng)、易材網(wǎng)….

2、傳統(tǒng)供應商管理：

2.1供應商分類；合約角度、功能角度

2.2標桿企業(yè)做法學習分享：某標桿地產(chǎn)物資采購制度要點、某標桿地產(chǎn)室內(nèi)精裝限額數(shù)據(jù)。

3、基于合約管理的招標與采購管理體系

3.1合約分判

3.2合同管理，標桿企業(yè)合同范本分享

3.3基于總價包干和以工序為單位的清單體系建設(shè)及分享（學員直接應用于工作中）；

4、集團戰(zhàn)略采集：

4.1某標桿地產(chǎn)集采指導性意見發(fā)布、物資采購方式分享、——集采原則

4.2哪些部品部件適合做戰(zhàn)略采購，以及選擇恰當?shù)牟少彿绞?、計價原則？

4.3如何協(xié)調(diào)戰(zhàn)略采購與項目采購？

4.4供應商管理～保證交房的鐵桿供應商，抓住核心；

4.5集團采購的要點；

4.6中國精裝產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟供應商名分享

5、項目過程采購要點分享：

5.1如何做到恰當匹配？競品分析、技術(shù)指標要點把握

5.2評標原則：最低價中標？還是綜合評分法？分享某標桿地產(chǎn)關(guān)于定標原則修訂文件

5.3把控原則：成本目標、考察關(guān)鍵、談判痕跡、相互制衡、流程定格（信息化）

5.4采購案例分享（壁紙采購、櫥柜采購、石材、衛(wèi)生潔具、涂料供應等等）

高老師

師資介紹

畢業(yè)于武漢理工大學建筑工程系，曾就職于中國建筑第三工程局、北京金地房地產(chǎn)、昂展投資總部、納帕地產(chǎn)集團總部從事成本投資工作，并獲英國皇家特許測量師學會會員（RICS)、國家注冊造價師、注冊咨詢師、注冊一級建造師執(zhí)業(yè)資格，有近十年國內(nèi)建筑業(yè)大型央企工作經(jīng)驗、以及15年地產(chǎn)開發(fā)工作經(jīng)驗，并有兩年全球（美國）地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)驗，充分參與國內(nèi)外地產(chǎn)開發(fā)各關(guān)鍵價值鏈環(huán)節(jié)。

站在客戶、開發(fā)商、服務(wù)合作方多維度，創(chuàng)建了一系列獨到并富有成效的成本管理方法和工具，對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的核心問題有深刻的體會與見解。特別在住宅精裝修成本管控方面有獨特視角與研究。

授課風格

引領(lǐng)行業(yè)思維，嚴謹實效，實操借鑒價值大，擅于現(xiàn)場互動交流，解決實戰(zhàn)問題，是倍受學員所喜愛的創(chuàng)新實戰(zhàn)派授課專家。

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