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課程簡介

2021年，隨著新冠疫情防控常態(tài)化，經(jīng)濟下行依然不容樂觀，由于2019年以來普惠性減稅政策持續(xù)造成財政收入吃緊，稅務(wù)機關(guān)對重點稅源企業(yè)的檢查力度不斷加大，作為稅局重點稅源行業(yè)的房地產(chǎn)及建安企業(yè)極其容易被納稅評估或稽查。加之“金稅四期”將在2022年底前上線，增值稅專用發(fā)票電子化已全國鋪開，這種稅收征管新格局對長期會計核算不規(guī)范、賬目處理混亂的建安企業(yè)而言，也面臨著巨大的涉稅風(fēng)險。

置身于如此背景之下，房地產(chǎn)建安企業(yè)的涉稅工作將面臨層層挑戰(zhàn)，風(fēng)險與收益并存，創(chuàng)新與困難同步。本課程將精挑細選兩個行業(yè)若干出現(xiàn)頻率高的問題，剝開表層的紛繁復(fù)雜，綜合運用“財、稅、法”三個維度的全面知識，深入的為大家細致分析、剝絲抽繭，直擊涉稅問題的核心。通過兩天的課程，展示當前房地產(chǎn)建安企業(yè)財稅疑難問題處理與新政應(yīng)用。

【課程收益】

接地氣：分享房地產(chǎn)建安企業(yè)的實操案例，提供建筑合同的簽訂模板

注重點：房地產(chǎn)、建安企業(yè)全流程核心涉稅風(fēng)險點全面講解

有深度：提出若干出現(xiàn)頻率高的問題進行解剖

【課程內(nèi)容】

一、2021年新形勢下房開企業(yè)重點財稅問題處理與風(fēng)險應(yīng)對

1、近年以來涉及房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)涉稅政策匯總解讀

2、房開企業(yè)工資薪金個稅申報與企業(yè)所得稅稅前扣除比對將成為常態(tài)----內(nèi)表外表工資發(fā)放行為將受到嚴格管控

3、房開企業(yè)所得稅稅負不平衡問題的已經(jīng)解決：以新《企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表（A類，2019年版）“第5行“特定業(yè)務(wù)計算的應(yīng)納稅所得額”填報為例，

討論：是否能夠填寫負數(shù)？怎樣才能獲得稅局的認可

4、增值稅留抵退稅政策，房地產(chǎn)企業(yè)可否享受？新成立的房地產(chǎn)企業(yè)項目公司，納稅信用等級為M級，無法進行留抵退稅的涉稅規(guī)劃，怎樣能夠變相解決？

5、企業(yè)所得稅匯算清繳關(guān)鍵點把握：小額零星經(jīng)營業(yè)務(wù)如何判斷？無法取得稅前扣除憑證應(yīng)怎樣扣除?成本費用原始分割單如何使用？無票扣除怎樣能獲得稅局的認可？

6、接受虛開發(fā)票和異常扣稅憑證，增值稅做進項稅額轉(zhuǎn)出后，企業(yè)所得稅的成本不得進行稅前扣除，根據(jù)28號公告的規(guī)定，能否換開發(fā)票？真實案例教你換開，減少損失。

二、房開企業(yè)拿地環(huán)節(jié)主要稅種財稅管控與風(fēng)險應(yīng)對規(guī)劃

1、《土地增值稅法（征求意見稿）》全面解讀及對房開企業(yè)未來影響。

2、土地價款扣除：增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅

1）增值稅銷售額扣除土地價款：按項目還是按公司？

2）土地出讓金返還款如何處理？如何與稅局溝通，避免企業(yè)所得稅和土增稅“兩頭受氣”？

3）以房抵房增值稅、企業(yè)所得稅、土增稅的計稅依據(jù)如何確定？怎樣與稅局溝通獲得更大的利益？

4）母公司拿地項目開發(fā)土地價款扣除三種路徑，涉稅爭議一觸即發(fā)

5）申報增值稅收入抵減已預(yù)繳稅款，可否抵減不同項目已預(yù)繳稅款？

3、房地產(chǎn)土地拓展投資不同模式的財稅安排

1）一級市場：招拍掛、一二級聯(lián)動

2）二級市場：資產(chǎn)收購、股權(quán)收購最新口徑

4、市政建設(shè)配套費是否需要繳納契稅？——稅總最新的口徑

5、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等小稅種的稅收規(guī)劃

6、以“毛地競拍”等形式取得土地向村委支付拆遷補償支出的稅收規(guī)劃與疑難問題處理

7、法釋[2016]18號文件下發(fā)，司法拍賣發(fā)生變化，強調(diào)各自負擔稅費，新政對法院強制執(zhí)行房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記涉稅問題的最新解讀及與風(fēng)險應(yīng)對實務(wù)

三、房開企業(yè)融資環(huán)節(jié)財稅管控與風(fēng)險應(yīng)對規(guī)劃

1、集團內(nèi)部關(guān)聯(lián)方資金拆借納稅風(fēng)險分析與疑難問題處理——來自稽查動態(tài)的最新口徑

2、大額貸款與其他應(yīng)收款并存的疑難問題處理——增值稅視同銷售與企業(yè)所得稅利息扣除雙關(guān)注

3、資金池運作模式疑難問題處理與新政應(yīng)用

4、統(tǒng)借統(tǒng)還疑難問題處理與新政應(yīng)用

5、向信托投資公司借款的疑難問題處理與新政應(yīng)用

6、融資租賃企業(yè)差額征稅遇到的稅務(wù)障礙

7、企業(yè)集團內(nèi)單位（含企業(yè)集團）之間的資金無償借貸行為免征增值稅的新政適用與企業(yè)所得稅具體操作疑難問題處理

四、房開企業(yè)施工環(huán)節(jié)財稅管控與風(fēng)險應(yīng)對規(guī)劃

1、企業(yè)所得稅預(yù)繳稅款納稅申報——稅會差異如何調(diào)整？實際毛利與預(yù)計毛利差額滯后確認的風(fēng)險應(yīng)對

2、房企建安甲供工程的博弈----增值稅、企業(yè)所得稅及土地增值稅的不同處理方式。

3、境外設(shè)計費如何代扣代繳相關(guān)稅費？——房企、境外設(shè)計公司、境內(nèi)代理三方協(xié)議模式的“虛開風(fēng)險”

4、開發(fā)成本超過評估指標值就要補稅嗎？怎樣與稅局溝通？

5、建安成本偏高——房地產(chǎn)企業(yè)反避稅案例

6、成本發(fā)票滯后取得（跨期票據(jù)）的扣除問題？——追溯調(diào)整法與未來適用法的選擇？

7、營銷設(shè)施建造費（銷售樣板房、售樓處）納稅風(fēng)險分析與稽查應(yīng)對——增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅的處理異同

8、地下車位的財稅處理：風(fēng)險與收益的權(quán)衡

1）國稅發(fā)【2009】31號文第33 條如何理解？

2）人防車位銷售，建造成本還可以作為公配處理嗎？

3）無產(chǎn)權(quán)地下車位銷售房產(chǎn)稅風(fēng)險的規(guī)避

五、房開企業(yè)銷售環(huán)節(jié)財稅管控與風(fēng)險應(yīng)對規(guī)劃

1、金稅三期系統(tǒng)中重點監(jiān)控與預(yù)警的房開企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)

2、價外費用（違約金、賠償金、獎勵費等）財稅疑難問題處理與新政應(yīng)用——來自稽查案例的講解

3、“限地價+競配建”無償是否視同銷售？——走出現(xiàn)有認識的誤區(qū)

4、“雙合同銷售”、分拆房價銷售納稅風(fēng)險分析與稽查應(yīng)對

5、“以房抵工”納稅風(fēng)險分析與稽查應(yīng)對

6、預(yù)提的土增稅款，在次年匯算清繳最后期限繳納并取得稅票，可否在預(yù)提土增稅的時點進行企業(yè)所得稅稅前扣除？

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劉老師

某市稅務(wù)干部學(xué)校副教授

國家稅務(wù)總局揚州稅務(wù)進修學(xué)院兼職教師

總局稽查局人才庫成員

講師簡介：劉老師多年在稅收一線從事稅務(wù)稽查和審理工作，曾多次參與稅務(wù)總局組織和布置的行業(yè)專項專案檢查工作，是國家稅務(wù)總局稽查人才庫成員，稅收師資庫成員。 行業(yè)方面，劉老師在市局機關(guān)工作期間，著力從事特定行業(yè)稅收政策管理工作，多次參與總局組織的熱點行業(yè)最新政策研討會，多次參與對一線稅務(wù)干部、納稅人及中介機構(gòu)的稅收政策培訓(xùn)工作。于此同時，圍繞房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險管理，他建立了一套行之有效的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險防控體系，得到稅務(wù)機關(guān)、房地產(chǎn)企業(yè)和中介機構(gòu)的一致認可。 學(xué)術(shù)上，劉老師擔任國家稅務(wù)總局揚州稅務(wù)進修學(xué)院兼職教師，是山東大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院客座教授。劉老師還參與編寫《企業(yè)所得稅納稅遵從風(fēng)險與防范》等多本書籍。

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