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課程背景

?2013年土地增值稅的清算勢在必行！！！

2013年6月20日國家稅務總局下發了《關于進一步做好土地增值稅征管工作的通知》（稅總發[2013]67號），要求強化土地增值稅監管，集中力量做好清算工作。清算的重點是：一要對近幾年

積壓未清算的項目進行全面清理，督促企業限期進行清算，對拒不清算的要嚴肅處理。二是要嚴格執行查賬征收規定，不得擅自擴大核定征收的范圍，對符合條件、確需核定征收的，要從嚴從重確定核

定征收率。三是清算時要嚴格依照政策和規定執行，不得擅自擴大扣除項目范圍。2013年 7月起國家稅務總局將派遣監察組對遼寧、黑龍江、河北、天津、四川、重慶等省市進行督導檢查。

在房地產開發企業的稅負構成中，土地增值稅占有較大比重，是一個不可小視的稅種；土地增值稅課稅對象是指有償轉讓房地產所取得的增值額，它的計算、申報和清算涉及到收入及扣除項目

金額的確認、扣除法和評估法計算增值額的運用、超率累進稅率的對照和計算等等，所以說它又一個是計算復雜、申報較難的直接稅種。

本課程以土地增值稅清算為專題，教你如何清算入手，由淺入深，揭秘清算所涉及的所有政策與清算技巧、工程造價各部分的構成、扣除項目金額計算的技巧、精裝修成本如何扣除以及如何利

用現有的稅收政策進行土地增值稅及其他稅種（營業稅、企業所得稅、房產稅、契稅等等）的稅收規劃，如何從一步領先發展到步步領先？又如何傲立于嚴峻稅收環境而不敗，本專題將為您揭開神秘的

面紗并帶給您巨大的收益。

培訓對象

各房地產企業領導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所人員。

主講內容

第一部分：土地增值稅政策運用解析

1、土地增值稅的納稅義務人、征收范圍

2、有償轉讓及收入的界定＜不同收入方式，不開票行為，視同銷售行為收入如何確定＞

3、新房舊房的區分標準及土地增值稅的計算方法

4、土地增值稅與會計核算的關系＜合同法，建筑法關于工程發包行業對土地增值稅清算的影響＞

5、土地增值稅預交的規定＜預交對于清算的前置規定＞

6、土地增值稅清算不同于所得稅＜項目大算賬與年度匯算實例講解＞

7、什么情況下要清算土地增值稅

8、如何計算土地增值稅＜報表與實踐的分離如何選擇＞

9、土地增值稅的視同銷售＜賬務處理與收入準則的適用＞

10、土地增值稅有哪些優惠政策

11、無發票如何清算土地增值稅＜核定征收的運用＞

12、留用物業再轉讓如何計算土地增值稅＜南京有關地下停車場訴訟案件的分析＞

13、經營決策中如何測算土地增值稅成本（實際測算例解）操作中注意問題：

＜國稅函[2007]645號、國稅函[2000]687號＞

14、普通標準住宅政策的演變及其適用

15、經濟適用住房的標準及棚戶區改造的土地增值稅政策解析

16、土地增值稅清算過程中征納雙方爭議問題分析

17、河北省土地增值稅清算政策解析……

第二部分：營業稅政策運用解析

1、營業稅納稅義務人，義務發生時間、納稅地點的具體規定。

2、合作建房如何操作不繳營業稅＜國稅函[1995]156、國稅函[1994]644＞

3、代理業如何繳納營業稅＜國稅發[1995]76、國稅函[1999]584、財稅[2003]16＞

4、拆遷戶的房屋補償如何納稅＜國稅函[1995]549、國稅函[2007]768＞

5、資產租賃業務如何納稅＜國稅函[1997]564＞

6、代理銷售的營業稅規定＜國稅函[1996]684、國稅函[2005]917＞

7、銷售不動產兼營裝修業務如何納稅

8、售房回租如何納稅＜國稅函[2006]478、國稅函[1999]144、2010年13號公告＞

9、甲供材業務如何處理＜案例分析＞

10、統借統貸的營業稅規定

11、價外費用的納稅規定＜補償金、賠償金＞

12、轉讓在建項目如何納稅

13、如何理解差額繳納營業稅的規定

14、什么情況下要視同銷售繳納營業稅

15、還本銷售如何納稅＜國稅函[1995]156＞

第三部分：企業所得稅政策運用解析

1、開發項目收入確認原則、視同銷售收入確認原則

2、房地產企業的具體成本支出項目

3、房地產企業確定成本對象遵循的原則

4、開發間接費和共同成本的分攤方法

5、資本交易項目＜股權轉讓，撤資，非居民股權轉讓＞

第四部分：房產稅政策運用解析

1、房產\房屋附屬設備和配套設施

2、房產原值如何確定、無租使用如何納房產稅？

3、臨時房屋是否納稅？地下建筑物如何征收房產稅？

第五部分：土地使用稅政策運用解析

1、土地使用稅的征稅范圍

2、單獨建造地下建筑物按50%納稅

3、納稅義務人：擁有使用權單位或個人、實際使用人何時開始土地使用稅納稅義務例、何時

終止土地使用稅納稅義務

第六部分：契稅政策運用解析

1、減免土地出讓金是否減免契稅

2、退稅：財稅[2011]32號未辦理房屋權屬變更登記前退房的，退還已納契稅。

3、契稅的不交、免稅規定

第七部分：印花稅政策運用解析

1、書立，領受條例所列舉憑證的單位和個人

2、租賃承包經營合同不貼花

3、企業之間借款合同不交

4、財稅[2006]162號文

第八部分：專家現場開放時間，解答學員疑難問題。

李老師

中國注冊稅務師、中國注冊會計師；東北大學經濟學博士，工程學碩士，某省地稅官員，揚州稅務專修學院客座教授，注冊會計師考試命題人之一

首席稅務咨詢師，眾多大型房地產企業納稅顧問。多次代表國家稅務總局查辦各類案件，具有良好的稅收法律素養：多次主持稅務聽證案件，三次代表稅務機關應訴并勝訴。知曉企業稽查后法律救濟措

施的運用。擅長講授注冊會計師考前培訓,房地產開發及建筑安裝行業財稅培訓，稅收政策解析、稅法與會計差異分析等課程。其授課以實用性著稱，授課態度求真務實、案例源于實戰、祥實精巧、并因

此受到參加培訓的財稅人員的好評。

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