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課程前言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本的發(fā)生是一個(gè)過(guò)程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售等開(kāi)發(fā)全過(guò)程環(huán)節(jié)，因此地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是要在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中，對(duì)上述全部成本構(gòu)成要素進(jìn)行規(guī)劃、控制。成本管理體系通過(guò)建立有效的目標(biāo)成本體系、責(zé)任成本控制體系和動(dòng)態(tài)成本管理體系以實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。

設(shè)計(jì)階段的成本控制的重點(diǎn)除了控制好設(shè)計(jì)費(fèi)之外，更重要的是通過(guò)限額設(shè)計(jì)等手段從源頭上控制好建安成本。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)顯示，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占到建設(shè)工程全壽命期費(fèi)用的1%，但正是這少于1%的費(fèi)用對(duì)于工程造價(jià)的影響占到了75%以上，可以看出設(shè)計(jì)階段的成本控制是整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施階段造價(jià)控制的關(guān)鍵。

在滿(mǎn)足質(zhì)量保證的前提下，防止因設(shè)計(jì)自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾印４_保每一設(shè)計(jì)階段的成果質(zhì)量后方能進(jìn)入下一個(gè)設(shè)計(jì)階段(包括方案、擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)階段)。并且可在施工圖完成后由設(shè)計(jì)、工程、成本人員和監(jiān)理人員組成小組對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性等進(jìn)行會(huì)審，提出修改意見(jiàn)，督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少因設(shè)計(jì)不合理導(dǎo)致的投資損失。

本課程通過(guò)理論引導(dǎo)、實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和案例分享。本課程通過(guò)大量案例系統(tǒng)解析龍湖地產(chǎn)可研、概念、方案、擴(kuò)初、施工圖、以及地下車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)階段標(biāo)桿房企如何運(yùn)用最新的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)控制設(shè)計(jì)成本，提升項(xiàng)目溢價(jià)及設(shè)計(jì)速度。

課程收益

1、了解標(biāo)桿企業(yè)最新關(guān)鍵設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及成本控制標(biāo)準(zhǔn)。成本管理的六大階段劃分、案例分享

2、了解設(shè)計(jì)各階段最容易出錯(cuò)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及控制流程、標(biāo)準(zhǔn)及成本控制

3、通過(guò)大量正反案例解析如何提高溢價(jià)并控制成本

4、重大成本控制案例：地下車(chē)庫(kù)及地下室設(shè)計(jì)各階段成本關(guān)鍵控制點(diǎn)與標(biāo)準(zhǔn)

課程對(duì)象

房地產(chǎn)公司的決策層管理人員(董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總等)

房地產(chǎn)公司中高層人員(項(xiàng)目總經(jīng)理、產(chǎn)品研發(fā)中心總經(jīng)理、設(shè)計(jì)總監(jiān)、成本總監(jiān)、總工等)

房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)部、工程部、成本部、造價(jià)部等骨干人員

各建筑規(guī)劃和設(shè)計(jì)單位總建筑師、總設(shè)計(jì)師、總工程師和建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)工程技術(shù)人員

課程大綱

第一部分：鳥(niǎo)瞰成本

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本構(gòu)成

1.1、一級(jí)費(fèi)項(xiàng)的構(gòu)成：

1.2、直接費(fèi)（開(kāi)發(fā)成本）、間接費(fèi)

1.3、二級(jí)費(fèi)項(xiàng)的構(gòu)成：土地費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、環(huán)境工程費(fèi)、工程相關(guān)費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

案例：龍湖地產(chǎn)目標(biāo)成本費(fèi)項(xiàng)劃分

2、成本在財(cái)務(wù)指標(biāo)中的作用與影響

2.1、利潤(rùn)表

2.2、凈利與毛利

2.3、毛利與贈(zèng)送率的關(guān)系

第二部分：成本管理的六大階段劃分、案例分享

1、可研階段成本管理（拿地階段）

1.1、產(chǎn)品定位和建造標(biāo)準(zhǔn)；

1.2、項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)；

1.3、當(dāng)?shù)匦姓召M(fèi)情況和壟斷行業(yè)情況；

1.4、土地現(xiàn)狀及周邊地塊情況；

1.5、預(yù)期利潤(rùn)目標(biāo)

2、概念設(shè)計(jì)階段成本控制及案例解析

(即項(xiàng)目產(chǎn)品定位階段的成本控制)

2.1、地塊中的多方案土方平衡測(cè)算

2.2、總圖標(biāo)高、地下室布局、戶(hù)型設(shè)置、贈(zèng)送面積、地庫(kù)形式、地庫(kù)層數(shù)及層高、地上地下車(chē)位比、地下車(chē)位配比、主體層高及總高度對(duì)成本的影響；

2.3、控制車(chē)位配比及地上地下車(chē)位比，用足規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的地上車(chē)位配比；

2.4、結(jié)合建筑總高度進(jìn)行合理規(guī)劃建筑層數(shù)

3、方案設(shè)計(jì)階段成本控制及案例解析

(項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)階段的成本控制)

3.1、復(fù)核規(guī)劃指標(biāo)中實(shí)際建筑面積及指標(biāo)間的邏輯關(guān)系；

3.2、與項(xiàng)目研發(fā)、銷(xiāo)售、發(fā)展、工程、客服、物業(yè)確定項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)；

3.3、啟動(dòng)版目標(biāo)成本與投委會(huì)版成本差異及原因分析；

3.4、關(guān)鍵成本項(xiàng)及風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)管控措施；

3.5、對(duì)地上可售比、贈(zèng)送率、窗地比、墻地比、鋼筋含量、砼含量、地下室單車(chē)位面積、人防類(lèi)型和人防比例、地下室頂板覆土厚度、建面單方、地上可售單方等進(jìn)行成本優(yōu)化。

4、擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段成本控制及案例解析

4.1、外立面材質(zhì)和用量，線(xiàn)條的規(guī)格和用量；

4.2、提供幾種基礎(chǔ)方案進(jìn)行成本測(cè)算選型。

5、施工圖設(shè)計(jì)階段成本控制及案例解析

5.1、鋼筋含量、混凝土含量；

5.2、墻地比、窗地比、外墻各種材質(zhì)比例設(shè)計(jì)限額；

5.3、保溫材質(zhì)、厚度設(shè)計(jì)限額。

5.4、建筑層數(shù)對(duì)成本的影響

案例：地庫(kù)成本優(yōu)化案例

地庫(kù)優(yōu)化的18個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

高差斜向泊車(chē)系統(tǒng)

案例：龍湖地產(chǎn)限額指標(biāo)

6、工程實(shí)施階段成本控制

6.1、招標(biāo)管理及成本控制

案例：如何避免工程清單計(jì)價(jià)模式下的不平衡報(bào)價(jià)

案例：集中采購(gòu)帶來(lái)的成本降低

6.2、主要分包二次深化設(shè)計(jì)階段成本控制；

6.3、簽證、變更、洽商階段的成本控制。

7、案例分享：

龍湖杭州香醍溪岸項(xiàng)目高層外立面裝飾成本優(yōu)化

龍湖成都悠山郡成本優(yōu)化案例

第三部分 如何編制目標(biāo)成本

1、費(fèi)項(xiàng)構(gòu)成及分級(jí)

2、費(fèi)項(xiàng)劃分的六項(xiàng)基本原則

3、成本分?jǐn)傇瓌t

4、目標(biāo)成本編制的七大關(guān)鍵控制點(diǎn)

目標(biāo)成本編制關(guān)鍵控制點(diǎn)——土地費(fèi)

目標(biāo)成本編制關(guān)鍵控制點(diǎn)——前期工程費(fèi)

目標(biāo)成本編制關(guān)鍵控制點(diǎn)——配套設(shè)施費(fèi)

目標(biāo)成本編制關(guān)鍵控制點(diǎn)——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

目標(biāo)成本編制關(guān)鍵控制點(diǎn)——建安工程費(fèi)

目標(biāo)成本編制關(guān)鍵控制點(diǎn)——環(huán)境景觀工程費(fèi)

目標(biāo)成本編制關(guān)鍵控制點(diǎn)——工程相關(guān)費(fèi)

案例：廈門(mén)監(jiān)理與重慶監(jiān)理費(fèi)用的差異

5、面積指標(biāo)口徑的統(tǒng)一

6、配置標(biāo)準(zhǔn)的選擇

7、目標(biāo)成本編制案例分享

目標(biāo)成本編制案例 成本變動(dòng)案例

8、項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)——成本篇

案例：龍湖地產(chǎn)目標(biāo)成本實(shí)例講解

第四部分 目標(biāo)成本的管理

1、目標(biāo)成本管理責(zé)任界定

2、目標(biāo)成本管理階段劃分

3、目標(biāo)成本成果提交時(shí)間節(jié)點(diǎn)

4、目標(biāo)成本調(diào)整依據(jù)

5、公共配套目標(biāo)成本

6、目標(biāo)成本管控級(jí)層級(jí)

7、成本系統(tǒng)中預(yù)警措施

8、動(dòng)態(tài)成本管理

9、目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)回顧時(shí)點(diǎn)

10、成本指標(biāo)庫(kù)及項(xiàng)目后評(píng)估

案例：龍湖目標(biāo)成本管理的層級(jí)劃分及關(guān)鍵控制點(diǎn)

第五部分 標(biāo)桿企業(yè)成本對(duì)比分析

案例分享：中海PK龍湖成本分析案例

現(xiàn)場(chǎng)交流：15-30分鐘

林老師

重慶建筑大學(xué)建筑工程專(zhuān)業(yè)畢業(yè)，MBA, 全國(guó)注冊(cè)造價(jià)工程師，20年采購(gòu)及成本管理經(jīng)驗(yàn)。

現(xiàn)任某地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司采招中心總經(jīng)理，其中，3年施工單位，5年監(jiān)理公司， 12年龍湖地產(chǎn)（2002至2014年）工作經(jīng)驗(yàn)。曾擔(dān)任龍湖集團(tuán)造價(jià)采購(gòu)部招采負(fù)責(zé)人（任職3年），城市公司造價(jià)采購(gòu)總監(jiān)（任職2年）。

經(jīng)歷了龍湖地產(chǎn)從6.2億到500億，從單一城市，多業(yè)態(tài)、多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到跨區(qū)域、多項(xiàng)目的全國(guó)規(guī)模化擴(kuò)張的全過(guò)程，參與了龍湖地產(chǎn)成本管理體系搭建、完善、優(yōu)化的全過(guò)程，在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制和合同、招投標(biāo)管理方面有深刻的體會(huì)和豐富的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。

熟悉工程管理，精通工程招標(biāo)及材料采購(gòu)，精通成本管理。對(duì)工程全過(guò)程成本管理熟悉，對(duì)設(shè)計(jì)階段的成本預(yù)控敏感，并積極參與到前期成本預(yù)控中。

我要報(bào)名

在線(xiàn)報(bào)名：可研、概念、方案、擴(kuò)初、施工圖、工程實(shí)施六大階段成本控制及成本管理的層級(jí)劃分與關(guān)鍵控制點(diǎn)(西安)

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