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課程介紹

隨著增值稅稅率下調(diào)進(jìn)程的逐步推進(jìn)、國地稅聯(lián)合稅收稽查全面展開，拉開了國地稅機(jī)構(gòu)合并新征管模式的序幕。“金三”大數(shù)據(jù)的整合與評估，可以迅速、有效發(fā)現(xiàn)房企日常稅收申報存在的問題，財稅人員在費用、成本歸集方向上更加彷徨。鄭州市在近期明確參保單位申報的單位年度工資總額與納稅申報數(shù)據(jù)保持一致，并全部承擔(dān)申報不實責(zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對納稅評估帶來的潛在風(fēng)險？如何有效應(yīng)對稅收“聯(lián)合稽查風(fēng)暴”？增值稅稅率由10%下調(diào)為9%，不僅僅所得稅稅負(fù)上升、資金成本增加，原本已經(jīng)復(fù)雜的土地增值稅清算框架又增加了全新內(nèi)容，我們該如何分解不同項目的收入、如何扣除對應(yīng)的稅金？

為切實解決房地產(chǎn)企業(yè)營改增后三大稅種的疑難問題，應(yīng)對開發(fā)流程的復(fù)雜性與會計核算的特殊性，消除未知稅收風(fēng)險，本次課程“私人定制”、量身打造“營改增背景下三大稅種疑難問題百問百答”， 以增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅（重點解讀）三大稅種為經(jīng)，以多角度破解稅收疑難問題為緯，“全方位”、“立體式”解讀營改增以來財稅人員遇到的疑難問題，輔以風(fēng)險防控與納稅籌劃技巧，為房企落實籌劃方案、規(guī)避涉稅風(fēng)險、全面降低稅負(fù)提供幫助！

課程對象

各房地產(chǎn)公司的老板、財務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)總監(jiān)、合同管理、財務(wù)經(jīng)理、稅務(wù)經(jīng)理、各會計師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所、代理記賬公司和涉稅咨詢顧問公司的負(fù)責(zé)人及其工作人員。

課程大綱

第一節(jié)：增值稅部分實務(wù)專題分享

1．增值稅稅率下調(diào)應(yīng)緊迫做哪些事情？

2．買房子送家電、送裝修是否視同銷售？

3．以老帶新業(yè)務(wù)支出如何進(jìn)行稅收處理？

4．零首付（假按揭）如何繳納增值稅？

5．租賃合同免租期是否視同銷售？房產(chǎn)稅如何規(guī)避？

6．產(chǎn)權(quán)式酒店、還本銷售模式的差異？

7．如何判定價外費用？價外費用的特點是什么？

8．土地價款抵頂增值稅如何計算？如何開票？

9．不同形式的土地返還款如何進(jìn)行稅收處理？

10．銷售價格偏低如何理解？通過廣德發(fā)案件進(jìn)行深度解讀

11．以地?fù)Q房、以房換地如何確定計稅依據(jù)？

12．配建經(jīng)適房是否繳納增值稅？

13．紅線外支出、代建道路如何進(jìn)行稅收處理？

14．非貨幣性投資是否繳納增值稅？

15．集團(tuán)拿地、分公司開發(fā)如何進(jìn)行土地成本確認(rèn)？

16．新老項目同時存在如何把握不得抵扣進(jìn)項？

17．面積差、銷售退回等如何進(jìn)行稅收處理？

18．增值稅項目劃分與土增劃分有何不同？

19．清包工與甲供工程如何判定？

20．如何辨析“自產(chǎn)貨物”？

21．如何理解“三流一致”？稅局為什么要求必須“三流一致”？

22．水電費抵頂工程款如何處理？

23．售后回租銷售模式雙方稅收風(fēng)險是什么？

24．轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何計稅？

25．誠意金、定金如何區(qū)分，如何規(guī)避稅收風(fēng)險？

26．爛尾樓銷售如何計算增值稅？

27．“開盤有禮”贈送客戶禮品是否視同銷售？

28．房地產(chǎn)企業(yè)全程增值稅會計處理如何做帳？

第二節(jié)：企業(yè)所得稅部分實務(wù)專題分享

1．會計確認(rèn)收入時點與企業(yè)所得稅確認(rèn)收入時點有區(qū)別嗎？

2．營改增對企業(yè)所得稅申報是否有影響？如何操作？

3．非貨幣性投資是否繳納企業(yè)所得稅？

4．營改增后城建稅如何在報表列式？

5．成本差如何進(jìn)行稅收處理？

6．如何理解“資本弱化”條款？

7．如何辨析業(yè)務(wù)招待費？可否在“開發(fā)間接費”列支？會議費、差旅費、私車公用等如何在進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算時妥善處理？

8．接受捐贈與捐贈如何進(jìn)行企業(yè)所得稅申報？

9．如何理解“合法有效憑證”？可否列舉詳細(xì)說明？

10．評估增值是否繳納企業(yè)所得稅？如何計提折舊？

11．企業(yè)各部門銜接以及外部構(gòu)架優(yōu)化對稅收的影響？

第三節(jié)：土地增值稅部分實務(wù)專題分享

一．基礎(chǔ)知識

1．如何辨析增值稅“舊房”與土地增值稅“舊房”？

2．增值稅稅率下調(diào)對土地增值稅清算構(gòu)架的影響？

3．土地增值稅預(yù)繳如何計算？

4．營改增后土地增值稅如何劃分項目？

5．土地增值稅清算稅金包含哪些？如何扣除？

6．土地差額遞減增值稅是否影響土地增值稅清算的“收入”？

7．以股權(quán)收購名義是否繳納土地增值稅？

8．舊房拆遷費用是否進(jìn)入開發(fā)成本？

9．無償劃撥土地如何計算土地增值稅？

10．轉(zhuǎn)讓舊房如何計算土地增值稅？

11．土地增值稅扣除的原則如何理解？

12．收購爛尾樓繼續(xù)開發(fā)如何計算土地增值稅？

13．土地評估增值+股權(quán)收購方式取得土地如何確認(rèn)土地成本？

二．營改增與融資

1．非金融機(jī)構(gòu)借款是否繳納增值稅？

2．股東、自然人“無息”借款稅收風(fēng)險如何處理？

3．委托借款、“轉(zhuǎn)貸”的差異分析

4．統(tǒng)借統(tǒng)還免稅的條件是什么？“孫公司”是否適用？

5．如何理解關(guān)聯(lián)企業(yè)無息借款免征增值稅？

6．如何準(zhǔn)確理解資本化利息的起點與終點？

7．如何理解“明股實債”與“明債實股”？

三．拆遷還建

1．拆遷費依據(jù)哪些資料計入土地成本？

2．被拆遷人收到拆遷補償收入是否計征增值稅？

3．拆遷還建行為是否計征增值稅？納稅義務(wù)發(fā)生時間是什么時候？是否區(qū)分異地安置與本地安置？

4．拆遷還建行為會計如何處理？“視同銷售”還是“銷售”？

5．拆遷行為如何征收企業(yè)所得稅？

6．拆遷行為如何征收土地增值稅？是否屬于稅收優(yōu)惠？

7．拆遷還建是否開具發(fā)票？如果開具，金額如何確定？

8．拆遷行為如何計征契稅？

四．合作建房

1．出地方立項，出資方出資合作建房，出資方不同分配方式下雙方如何進(jìn)行三大稅種分析？

2．出資方立項，出地方出地合作建房，出地方不同分配方式下雙方如何進(jìn)行三大稅種分析？

3．以租代建如何規(guī)避稅收風(fēng)險？

五．裝修、車位、成本分?jǐn)?/p>

1．如何劃分“軟裝”與“硬裝”？

2．裝修支出對土地增值稅影響是什么？

3．不同售樓部如何進(jìn)行會計與稅收的協(xié)調(diào)？

4．人防車位銷售全方位稅收分析

5．無產(chǎn)權(quán)車位全方位稅收分析

6．有產(chǎn)權(quán)車位全方位稅收分析

7．車位租賃全方位稅收分析

8．車位成本分?jǐn)傇瓌t

9．占地面積法運用暨解讀

10．建筑面積法的運用暨解讀

11．直接成本法運用暨解讀

12．預(yù)算造價法運用暨解讀

13．層高系數(shù)法運用暨解讀

第四節(jié)：老師現(xiàn)場與您答疑互動，學(xué)員問老師答，疑難問題不帶回家。

王老師

王老師：會計師，注冊稅務(wù)師，國內(nèi)著名稅務(wù)策劃專家，稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)專家；數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)顧問．答疑專家。有常年戰(zhàn)斗在一線的經(jīng)歷，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務(wù)風(fēng)險評估與稅收成本控制，匯算清繳，制定合理的項目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市講授房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座幾百次，講授由淺入深．生動活潑．內(nèi)容準(zhǔn)確．分析透徹．簡明扼要．操作實用；授課風(fēng)格生動詼諧．風(fēng)趣幽默，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。

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