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【課程背景】

2021年1月1日新準則全面執行，增值稅立法有序推進，土地增值稅立法穩步開展，減稅降費緊鑼密鼓，加之支持疫情防控各項優惠政策力促復工復產，稅費改革突飛猛進，對房地產行業涉稅業務處理提出更高的要求。然而，實務中，一些財稅人員的大增值稅理念并未很好樹立，依舊在營業稅時代財稅處理模式上自我任性滴進行實務操作，預收賬款帳載金額巨大，而增值稅、企業所得稅、土地增值稅三大主稅種的預繳卻低之又低甚至近乎0，這樣的涉稅風險您可否認知？稅會差異、稅稅差異等主稅種的差異您可否準確辨析？三大稅種預繳與申報有哪些關鍵時點？銷售額有哪些行業的特殊規定？完工年度相對于未完工年度有哪些特殊處理？面對新舊稅制的銜接與過度以及政策變化，國地稅合并后的全稅費種關聯性涉稅處理能力不夠，財務工作者自身素質的提升將會被提高到空前重要的高度，稍有不慎就會帶來財務核算不合規，納稅申報不準確等風險。

“金稅四期”大數據的整合與風險預警，可以迅速、有效發現房企日常稅收申報風險點，房企財稅人員稅收業務處理似乎更加迷茫。針對實務中廣大房開企業在涉稅實操中出現的一系列問題，結合有利于房開企業的新政，目的是為了規范申報實務，避免風險聚焦，夯實財稅人員“營改增”以后的稅會基礎，提升稅會處理能力，以期促進房地產行業業財結構優化。

“智慧稅務”下的大數據和云平臺的全面運行。稅務機關將強化對納稅人全面涉稅業務的監控功能，而房開企業納稅人在會計處理和稅收申報實務中，忽視了房開企業這一特殊行業數據在不同稅種間、不同時點上的的預繳與申報的邏輯銜接，暴露出了一系列的申報納稅問題。

新形勢下的大數據風險預警能力不斷增強，什么因素會引起的稅局的關注？財務報表、納稅申報表將是最基礎的信息資料，基于此，如何正確進行主稅種的申報實操將是房開企業規避稅收風險的基礎路徑，特邀業界權威實操稅務專家推出了嚴征管形勢下——現代房企《主稅種申報實務與風險點提示及應對策略借鑒》實操課程。本次課程將全方位帶您走進增值稅、土地增值稅及企業所得稅三大主稅種的申報實務與風險提示及應對方法，通過實操案例填報的詳細講解，為你剖析房開企業涉稅事項風險問題，幫助您降低涉稅風險和企業的稅收成本，是房企老板、高管及財稅專業人士2021必須參與學習的核心課程。

【課程收益】

1、新收入準則下對合同負債與預收賬款的應用；

2、稅金及附加賬務處理與稅收影響，掌握最佳處理方案；

2、對增值稅預繳與申報、土地增值稅預征與清算后申報、企業所得稅預繳與匯繳的時點、計稅依據等的政策解析與報表案例式填報展示，掌握三大主稅種申報差異及實務處理；

3、分析主稅種報表申報暴露出的稅收風險，掌握風險規避要點及應對策略；

4、樹立現代房企面對城市更新環境下的財稅新思維及主要政策解析；

5、深入了解掌握城市更新項目核心涉稅問題及風險規避策略。

【課程對象】

1、房企董事長、總經理、副總經理、區域總、城市總及項目總等決策層領導；

2、房企財稅總監、財務經理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員等各專業部門負責人。

【課程大綱】

第一講：合同負債----數中自有黃金屋

一、案例分析：稅務機關在對小狐仙房地產開發公司開展稅務風險應對時發現，其“預收賬款”科目貸方余額巨大，存在預繳增值稅、預繳企業所得稅、預繳土地增值稅不足三個常見且典型的稅務風險點，詫異！

1、新收入準則下預收賬款與合同負債在房開企業的應用

2、誠意金與訂金：與客戶簽訂認購書，并收取誠意金，稅會如何處理，是否開具發票？

案例應用：稅務機關在對小迷糊房地產開發企業開展稅務風險應對時發現，“其他應付款”科目存在大量誠意金導致的涉稅風險

3、此定金非彼訂金，民法典下對定金有哪些特殊規定？

4、首付與按揭核算

5、誠意金與預收款發票開具

6、實務問題處理

（1）合同約定收款日已到，但實際未收取如何處理？

（2）如果項目銷售價款全部收齊，項目尚未完工，客戶要求開具發票，可否開具？

（3）營改增后，增值稅引起的企業所得稅收入、土地增值稅收入確認的差異有哪些？

（4）房企預收賬款涉及的業務招待費和廣告費扣除如何處理？

第二講：稅金及附加----刮目相看

一、案例分析：小狐仙房地產開發公司項目預售階段增值稅預繳所申報繳納的附加稅費結轉“稅金及附加”一次結轉是否可行？

1、全面試行營業稅改征增值稅后，“營業稅金及附加”科目調整——您的增值稅處理理念樹立好了嗎？

2、利潤表中的“營業稅金及附加”項目調整為“稅金及附加”項目——營改增前后收入與稅金及附加還正向匹配嗎？

季度預繳所得稅可否扣除稅金及附加

3、“稅金及附加”的會計處理如何選擇最佳才不讓自己蒙圈？

第三講：房企增值稅預繳及抵減申報實務與風險提示

一、房企增值稅預繳時申報實務及風險提示

1、房地產項目范圍

2、增值稅預交兩種方法

3、增值稅預繳時的申報表實務及風險提示

4、增值稅預繳抵減時的賬務處理

（1）簡易計稅科目

（2）預交增值稅科目

5、增值稅預繳抵減時的填報實務

（1）一般計稅項目“預交增值稅”何時結轉未交增值稅？

（2）“預交稅款”躺著睡覺，企業要分項目和計稅方式抵減有據可依嗎？

6、預收款發票開具

7、未按規定預繳增值稅的稅收風險提示

8、實務問題處理

現行政策口徑下，增值稅預繳稅金能否退還？

二、房企增值稅納稅申報實務及風險提示

1、增值稅稅率調整趨勢下增值稅納稅義務發生時間把握

2、增值稅計稅方法的選擇

（1）簡易計稅方法

（2）一般計稅方法

（3）新項目工程施工外包合同的簽訂對甲供材計稅方法的選擇聯動

（4）扣繳計稅方法：境外購進服務的扣稅憑證要求及風險管控

3、增值稅銷售額與銷項稅額

4、進項稅額抵扣憑證種類、金額及風險識別

（1）旅客運輸服務的抵扣要求解析

（2）苗木采購進項稅額抵扣的合同與發票注意事項

（3）材料采購正確處理規避取得異常憑證、虛開發票風險

（4）如何理解“三流一致”？“電子專票擴圍下的發票風險防控，你準備好了嗎？

5、增值稅期末留抵稅額退稅制度，你用了嗎？

6、準予扣除的土地價款----特別的愛給特別的你

（1）土地價款扣除的范圍

（2）土地價款扣除的稅會處理

7、未按規定申報稅收風險提示

8、實務問題處理

（1）房企向政府支付地價款，又設立子公司或分公司開發項目的土地價款可否扣除？

（2）不同合同主體、開發主體對土地價款在增值稅差額扣除中風險解析

（3）一次拿地、分次開發如何扣除土地價款？

（4）新政府補助準則下，不同形式的土地返還款如何進行稅收處理？

（5）買房子送家電、送裝修是否視同銷售？

（6）以老帶新業務支出如何進行稅收處理？

（7）如何判定價外費用？違約金是否屬于價外費用？是否需要開具發票？

第四講：土地增值稅預繳及清算后尾盤銷售申報實務與風險提示

序----《土地增值稅法》征求意見稿看土地增值稅法立法對房地產企業的影響

一、營改增后土地增值稅項目劃分

二、土地增值稅預繳的計稅依據如何確定？如何計算預繳？

三、土地增值稅清算收入計稅依據的確定

土地差額抵減增值稅是否影響土地增值稅清算收入？

四、土地增值稅清算扣除項目的基本原則與風險提示

五、從事房地產開發的納稅人土地增值稅預交案例填報

六、從事房地產開發的納稅人清算后尾盤銷售案例申報

七、實務問題處理

1、裝修支出對土地增值稅影響？

2、土地增值稅清算涉及企業所得稅退稅如何處理？

第五講：企業所得稅預繳申報與年度匯繳申報實務及風險提示

一、企業所得稅預繳申報實務及風險提示

1、企業所得稅季度申報表變化對房開企業的影響

2、企業所得稅上的銷售收入

3、如何把握：未完工年度OR完工年度AND未完工結轉的完工收入

4、未完工年度預計毛利調整預繳申報

5、完工年度毛利差額調整預繳申報

6、未按規定預繳企業所得稅的相關涉稅風險

預售階段可否彌補以前年度虧損

二、企業所得稅匯繳申報實務及風險提示

1、新企業所得稅年度申報表解讀

2、未完工年度匯繳預計毛利調整申報

3、完工年度匯繳毛利差額調整申報

4、案例填報四問：

（1）年度匯繳申報表應如何填寫？

（2）預計毛利調增，應按含增值稅的銷售額計算嗎？

（3）未完工年度匯算清繳，預收賬款是否結轉收入？

（4）完工年度季度申報允許調減預計毛利嗎？

5、完工年度發票開具與成本結轉

（1）如何理解“合法有效憑證”？

（2）發票滯后取得在企業所得稅前能否絕處逢生？

6、未按規定申報繳納企業所得稅風險提示

7、實務問題處理

（1）固定資產稅前一次扣除？

（2）水表、電表引發的水電費問題如何防范？

（3）會議費、差旅費、私車公用等如何在進行企業所得稅匯算妥善處理？

（4）現場操作指導：按照《企業會計準則第14號——收入》（2017年修訂）進行房地產開發企業特定業務納稅調整明細表填報實操

填報案例：小狐仙房開公司滾動開發項目賬務處理及涉稅年A105010表填報

第六講：城市更新項目主要事項涉稅問題分析

序----《廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法》，第一部省級舊改政府規章；《深圳經濟特區城市更新條例》，我國首部城市更新立法，都于2021年3月1日起實施，兩份文件各有什么創新？對城市更新行業未來到底有什么影響？

一、深圳城市更新幾種模式涉稅問題分析

二、城市更新涉及的產權置換涉稅問題如何處理？

三、城市更新土地招標中“限地價、竟配建”或政府回購限價房處理

學校捐贈的涉稅分析與企業所得稅報表處理

四、城市更新項目拆遷還建業務涉稅問題處理策略

1、拆遷費依據哪些資料計入土地成本？

2、被拆遷人收到拆遷補償收入是否計征增值稅？

3、拆遷還建行為賬務處理及增值稅、企業所得稅、土地增值稅如何處理？

4、拆遷還建是否開具發票？

第七講：課程總結及答疑互動

1、抓住牛鼻子——預收賬款與稅金及附加

2、抓住三大主稅種——增值稅、土地增值稅與企業所得稅預繳及申報差異

3、抓住申報表間的填列規則規避涉稅風險

4、抓住城市更新立法及專票電子化改革帶來的機遇打造財稅管理的新春天

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