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【課程背景】

據(jù)國家發(fā)改委3月發(fā)布的規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知。這是2020年4月公募REITs啟航以來，2022年12月18日中國不動產(chǎn)證券化合作發(fā)展峰會首次釋放“REITs擴容商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域”以來，首次明文落地“REITs擴容商業(yè)不動產(chǎn)”。

我國購物中心已進入相對成熟階段，存量改造運營的空間較大，REITs擴容有助于盤活消費類商業(yè)項目資產(chǎn)，同時促進資金投入改造存量項目，提升存量資產(chǎn)收益率。

另一方面，房地產(chǎn)『三條紅線』的三年緩沖期，將于2023年6月到期，降債與償債壓力，已致近半數(shù)房企出現(xiàn)倒閉風險，拋售持有商業(yè)資產(chǎn)作為手段頻現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)并購與拋售將是今年的主旋律。

商業(yè)地產(chǎn)共有七大模塊，拓展拿地、市調(diào)定位、籌備期招商、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、經(jīng)營管理、融資與輕資產(chǎn)。因此，大量現(xiàn)金沉淀的商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)，應(yīng)以輕資產(chǎn)的終點作為拿地的初始。

2023年5月27-28日重慶，誠邀請各位商場從業(yè)人員，以及熱愛學習的朋友們，參與本次關(guān)于《存量盤活時代下的購物中心不同生命周期經(jīng)營關(guān)鍵》的課題學習與研討，主講張老師將以REITs切入，拆解輕資產(chǎn)管理與技術(shù)輸出的重點，剖析購物中心在不同生命周期下的經(jīng)營關(guān)鍵。

【課程價值】

1、厘清概念，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)與技術(shù)輸出的區(qū)別；抓重點，商管公司的從業(yè)者應(yīng)關(guān)注哪些指標

2、今年最熱話題REITs新政解析，講解商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)財務(wù)指標

3、滿滿的學習內(nèi)容，海量國內(nèi)外標桿商業(yè)案例，借鑒性強

4、課后附送全部課件、案例與照片（超10G）

5、本課程為印力商業(yè)、中糧大悅城、杭州銀泰、上海百聯(lián)集團、海信商業(yè)、常州百貨、瑞安佛山商業(yè)等多家商業(yè)集團內(nèi)部學習內(nèi)容

【課程對象】

董事長、總裁、副總裁、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、營銷運營總監(jiān)、產(chǎn)品設(shè)計總監(jiān)、招商總監(jiān)、營銷策劃經(jīng)理、招商經(jīng)理等商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)人員；各類商業(yè)經(jīng)營機構(gòu)、商業(yè)地產(chǎn)管理服務(wù)機構(gòu)、商業(yè)地產(chǎn)策劃營銷及相關(guān)業(yè)界人士。

【課程大綱】

一、引言：商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

1、國內(nèi)購物中心2020年開始的市場現(xiàn)狀

2、商業(yè)地產(chǎn)5大困境與機會

3、未來的5大發(fā)展趨勢

二、厘清概念，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)與技術(shù)輸出的區(qū)別

商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)：大集團化的二個路徑，一個是并購，一個是委托經(jīng)營

1、何謂商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)與技術(shù)輸出

2、解析萬達廣場的技術(shù)輸出框架與關(guān)鍵

3、商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)五周期：融、投、建、管、退

4、商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的主要形式：股票、REITs、Business Trust

5、資產(chǎn)管理六大組成

A）企業(yè)戰(zhàn)略B）全生命周期成本控制C）資產(chǎn)運營管理D）管理標準與系統(tǒng)E）人員架構(gòu)與組織F）風險控制

三、商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)財務(wù)指標

1、從IRR調(diào)整為Yield To Cost（Y T C凈利潤投資回報率）

2、資產(chǎn)升值與輕資產(chǎn)案例來分析Y T C指標的關(guān)鍵

3、凱德與龍湖YTC案例

四、商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)思維貫穿全流程

1、由YTC帶來的關(guān)鍵經(jīng)營法則：做好分母與分子的管控

2、五個關(guān)鍵因素：開業(yè)日、三年利潤、合同彈性、優(yōu)先條例、銷售承諾

3、拿地前四個清晰：面積、開業(yè)年月、開業(yè)前三年YTC、開業(yè)后輕資產(chǎn)年

4、拿地后二個明確：建造成本管控、能耗效率測算

5、商業(yè)面積的合理性，733與萬達大數(shù)據(jù)法則

6、主力店數(shù)量組合與餐飲業(yè)態(tài)的最低思維

7、項目獨有主題與建造成本的平衡學

8、首年租金溢價法則

五、商業(yè)地產(chǎn)生命周期與經(jīng)營關(guān)鍵

商業(yè)地產(chǎn)三周期：以生命周期去應(yīng)對商業(yè)不同階段經(jīng)營關(guān)鍵

1、三個生命周期：培育期、成長期、成熟期

2、三周期的經(jīng)營策略

3、三周期的關(guān)鍵作為

六、資產(chǎn)增值核心是消費者與商戶經(jīng)營的法則

第一個核心問題『引流』：客人為什么要來？

第二個核心問題『導流』：客人在店內(nèi)怎么走？

第三個核心問題『留客』：客人為什么重復再來？

七、商品力的塑造是競爭能力升級

商業(yè)項目增量時代，搶奪商戶能力是關(guān)鍵

1、商品力是搶奪商戶的新能力

2、商業(yè)業(yè)態(tài)與品牌新趨勢

八、優(yōu)秀商業(yè)集團案例

九、后疫情時代 商場應(yīng)對策略與落地實施

后疫情經(jīng)營策略：保商戶、填滿鋪、立基礎(chǔ)、建制度

1、現(xiàn)有商戶掌控

A）商戶經(jīng)營摸底

B）商戶幫扶計劃

C）商戶勸退標準

D）商戶預(yù)警制度

2、新商戶開發(fā)

A）成立專責跨部門小組

B）建立新商戶資訊收集網(wǎng)絡(luò)

C）城市本地商戶深度挖掘

D）建立商戶長期維系制度

3、商場經(jīng)營升溫

A）預(yù)算嚴謹與取舍

B）異業(yè)合作資源開發(fā)與引進

C）客流量提升為核心

D）經(jīng)營系統(tǒng)優(yōu)化

4、收益調(diào)整

A）商戶收益優(yōu)先法則

B）調(diào)整三年租賃決策

C）季度調(diào)整彈性

D）建立季度預(yù)算回顧制度

張老師

曾任職國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)前五強，集團商業(yè)高管。外資港商新世界百貨中國東北區(qū)域、民企萬達集團商業(yè)管理公司總部、民企龍湖集團商業(yè)地產(chǎn)總部、民企萬科杭州區(qū)域總部、國企北京金融街商業(yè)管理公司總部。

實力操盤項目近百個：臺灣METRO WALK國際購物中心、ETMALL購物（網(wǎng)路、型錄、電視）。萬達廣場44家、龍湖天街20家、萬科社區(qū)廣場20家、新世界百貨7家。

受邀全國商業(yè)集團內(nèi)訓：長期擔任臺灣與內(nèi)地各大企業(yè)內(nèi)訓導師，臺灣培訓機構(gòu)認證講師，并曾受邀多家商業(yè)集團內(nèi)部高管培訓，2020年與2021年曾服務(wù)以下商業(yè)集團與項目內(nèi)訓：包括星河商業(yè)集團、招商積余商業(yè)集團（原中航九方）、綠城商業(yè)集團、重慶融匯商業(yè)集團、華僑城歡樂海岸商業(yè)集團、廈門兆翔商業(yè)集團、天河城商業(yè)集團、華潤華中區(qū)商業(yè)、長沙友阿商業(yè)集團、紅星上海商業(yè)集團、龍光深圳商業(yè)、國瑞重慶商業(yè)、國泰重慶商業(yè)、印力深圳商業(yè)、正和鄭州商業(yè)、中糧大悅城杭州商業(yè)、常州百貨商業(yè)集團、海信商業(yè)集團、瑞安佛山商業(yè)、邯鄲陽光商業(yè)集團、常州泰富商業(yè)集團、上海張江商業(yè)集團、杭州銀泰、上海百聯(lián)集團集團等。

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