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【課程大綱】

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取的決策理念和認(rèn)知

1．投資拿地的幾大關(guān)鍵要素

2．標(biāo)桿房地產(chǎn)的投資拿地管理方式

3．投資拿地的原則

二、典型房地產(chǎn)項(xiàng)目獲取的策略和模式剖析

1. 國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)通行的地塊獲取方式

（1）大型居住區(qū)開發(fā)

（2）一二級(jí)聯(lián)動(dòng)土地

（3）現(xiàn)金流項(xiàng)目

（4）城市綜合體模式

（6）軍產(chǎn)模式

（7）公租房、廉租房的投資模式

2. 不同企業(yè)前期土地談判階段性策略分析

（1）如何勾地及其技巧

案例：工業(yè)園區(qū)土地勾地技巧

（2）門檻條件的設(shè)置

案例：大學(xué)城地塊調(diào)規(guī)策略分析

（3）不同類型的企業(yè)的拿地策劃

案例：江邊項(xiàng)目掛牌策略及協(xié)議條款分解

三、房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地價(jià)值的判斷和選擇

1.土地本身價(jià)值的判斷

（1）土地的原生價(jià)值

（2）土地的原創(chuàng)價(jià)值

（3）土地的延伸價(jià)值

2. 從城市及區(qū)域發(fā)展的角度

3. 從兩個(gè)規(guī)劃的角度

4. 從技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的角度

5. 從政府系統(tǒng)的要求

案例： 龍湖在土地選擇的案例

恒大地產(chǎn)土地選擇的標(biāo)準(zhǔn)

四、標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地的跟蹤和反饋

1.土地跟蹤和獲取的六大步驟流程圖

2.土地投資跟蹤階段的策略

3.土地持續(xù)跟蹤階段的實(shí)戰(zhàn)運(yùn)用工具

（1）前期市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

（2）土地項(xiàng)目建議書

（3）土地投資測(cè)算靜態(tài)和動(dòng)態(tài)模板

（4）項(xiàng)目定位報(bào)告

（5）區(qū)域土地土地深度和競(jìng)爭(zhēng)分析報(bào)告

（6）投資分析報(bào)告書

（7）目標(biāo)地塊重點(diǎn)跟蹤表

（8）季度區(qū)域土地市場(chǎng)分析

案例：濟(jì)南地塊投資分析報(bào)告

浙江地塊土地價(jià)值的研判報(bào)告

五、前期業(yè)務(wù)的內(nèi)外部組織管控和人才配對(duì)

1.前期部的組織構(gòu)建和人才匹配

（1）投資人員的選擇和能力配對(duì)

（2）前期部人員的工作流程建議和素質(zhì)能力

（3）土地信息的最快傳遞和決策途徑

2.前期項(xiàng)目代理策劃公司如何管控

（1）外部策劃代理公司的個(gè)性化選擇

（2）外部公司的人才搭建與工作職責(zé)

（3）要求外部策劃代理公司提供的各種階段化成果

（4）對(duì)外部機(jī)構(gòu)的合理化督促建議

六、項(xiàng)目前期定位決策階段，各部門的緊密配合和職責(zé)分解

1.拿地階段和設(shè)計(jì)階段的考核緯度和指標(biāo)

（1）財(cái)務(wù)指標(biāo)、市場(chǎng)及客戶、內(nèi)部流程塑造、學(xué)習(xí)與創(chuàng)新領(lǐng)域

（2）拿地和設(shè)計(jì)部門的關(guān)鍵性考核指標(biāo)(KPI值)分析

如：拿地部門的土地儲(chǔ)備指標(biāo)、測(cè)算利潤(rùn)；設(shè)計(jì)部門有效或無(wú)效設(shè)計(jì)成本等指標(biāo)的剖析

2.發(fā)展部和設(shè)計(jì)部的工作界面和搭接面分析

案例：發(fā)展部與設(shè)計(jì)部之間的工作界面表

3.在定位決策階段，各部門如何對(duì)前期部門形成緊密配合和職責(zé)考核

如： 設(shè)計(jì)部對(duì)拿地部門的工作支持

成本部對(duì)拿地運(yùn)營(yíng)成本的策略

銷售部的拿地后銷售的沙盤推演

工程部對(duì)項(xiàng)目前期提出的技術(shù)要點(diǎn)和進(jìn)度要求

案例：龍湖地產(chǎn)啟動(dòng)前的策劃定位案例—大學(xué)城項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)

4.快速拿地的保障—內(nèi)部橫向溝通的重要性

（1）多項(xiàng)目選擇中，如何快速判斷和決策

（2）與投資拿地關(guān)聯(lián)的上下游部門的溝通

七、設(shè)計(jì)部管控流程及快速啟動(dòng)策略剖析

1.設(shè)計(jì)階段主要工作和階段性成果

(1)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)配合i

案例：龍湖《方案設(shè)計(jì)任務(wù)書》、《景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書》、《項(xiàng)目成本目標(biāo)測(cè)算與控制（方案版）》等

2.設(shè)計(jì)階段流程分析

案例：龍湖的個(gè)性化設(shè)計(jì)外包和恒大的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)庫(kù)對(duì)比

3.快速啟動(dòng)和完成總圖設(shè)計(jì)和單體設(shè)計(jì)策略

（1）設(shè)計(jì)前置化

（2）設(shè)計(jì)創(chuàng)新與標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)

（3）對(duì)規(guī)劃、建委的設(shè)計(jì)要求尺度的精準(zhǔn)把握

案例：天街系列與名都、綠洲、天下系列對(duì)比

八、前期工作的總結(jié)—心得體會(huì)

譙老師

講師簡(jiǎn)介：

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期領(lǐng)域資深從業(yè)人士。

曾歷任合生創(chuàng)展集團(tuán)開發(fā)與營(yíng)銷中心總監(jiān)、龍湖地產(chǎn)項(xiàng)目前期負(fù)責(zé)人、恒大地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管控負(fù)責(zé)人

譙老師經(jīng)歷多個(gè)項(xiàng)目的投資拿地、全程報(bào)建、重慶拆遷安置、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、合同談判以及項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管控等工作。對(duì)外對(duì)于土地價(jià)值的判斷、投資機(jī)會(huì)的選擇與切入、拆遷安置技巧、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)獲取策略、政府公共關(guān)系維護(hù)和報(bào)建技巧，對(duì)內(nèi)對(duì)于項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)設(shè)置和把控、計(jì)劃管理的落地、內(nèi)部各部門綜合協(xié)調(diào)等方面具備獨(dú)特的理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。多次被邀請(qǐng)給行業(yè)內(nèi)的企業(yè)人員上課，并給北京大學(xué)、浙江大學(xué)等大學(xué)房地產(chǎn)總裁班學(xué)員上課。

在結(jié)合實(shí)踐工作的同時(shí)，譙老師還在發(fā)表過《未來(lái)中小城市建設(shè)的方向和模式》；《北京大規(guī)模居住社區(qū)營(yíng)建模式研究》；《房貸證券化模式研究》等論文，深得從業(yè)人士的好評(píng)。

服務(wù)企業(yè)

綠城集團(tuán)、金融街、葛洲壩集團(tuán)、魯能地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、星河地產(chǎn)、建業(yè)集團(tuán)、新世界地產(chǎn)、旭輝地產(chǎn)、金科地產(chǎn)、億城地產(chǎn)、中建地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、招商局控股、佳兆業(yè)集團(tuán)、華僑城、新城控股、中房集團(tuán)、天潤(rùn)地產(chǎn)、京漢置業(yè)、鄭州亞新、昆明銀海、長(zhǎng)春亞泰、海通地產(chǎn)、吳中地產(chǎn)、中航地產(chǎn)、合能集團(tuán)、國(guó)信投資、上海復(fù)地集團(tuán)、石家莊天山集團(tuán)、K2地產(chǎn)、路勁地產(chǎn)、五礦地產(chǎn)、運(yùn)達(dá)地產(chǎn)、康橋地產(chǎn)、朗基地產(chǎn)、南國(guó)置業(yè)等數(shù)百家

主講課程：

《房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建策略、技巧及公共關(guān)系維護(hù)》

《標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管控模式及各管線關(guān)鍵性考核指標(biāo)體系剖析》

《成長(zhǎng)型房地產(chǎn)企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速開發(fā)和運(yùn)營(yíng)暨龍湖、恒大經(jīng)驗(yàn)分享》

《從300億元到1000億元的跨越——恒大項(xiàng)目綜合開發(fā)模式的秘密挖掘》

《當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)公共關(guān)系平臺(tái)搭建與政府公關(guān)》

《房地產(chǎn)企業(yè)前期投資拿地及實(shí)戰(zhàn)案例分享》

《房地產(chǎn)項(xiàng)目拆遷安置及知名企業(yè)執(zhí)行案例借鑒》

《龍湖地產(chǎn)內(nèi)部高效運(yùn)營(yíng)體系及各部門緊密配合模式詳解》

《土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)管理及實(shí)戰(zhàn)案例分享》

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