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課程背景

當前房地產行業形勢日益嚴峻，市場行情也急轉直下。隨之而來的是房地產開發投資增速持續放緩，土地交易市場顯著冷卻，土地流拍上升，房企違約不斷，項目停滯頻現。房地產銷售、新開工、投資增速突如其來全面轉負。多家房企爆發違約風險，涉及境內外債券、銀行貸款、信托、商票、理財等各類融資渠道，特別是一些龍頭房企的風險事件，引發市場對行業系統性風險的高度擔憂。

即便形勢雖然如此嚴峻，卻依然改變不了房地產業仍是支柱產業，是實體經濟的重要組成部分，房地產是經濟增長的壓艙石，是財政的重要組成。但是在這前景廣闊與危機并存的時代，對于廣大房地產開發企業來說是真正的洗牌時代！如何在這嚴峻的洗牌時代能夠存活并保障以后的持續發展，關鍵還是房地產的根本--土地與項目。能夠以最佳的方式獲取最適合企業自身的優質土地與項目才是房企長遠發展的重中之重。本次課程，將幫助開發企業在新時期提高自身的土地與項目研判能力，提升的拿地、拿項目以及合作開發能力，更有效的規避各種拿地、項目拓展模式和渠道的風險，做好房地產開發項目前期拓展和準備工作，并深入講解合作開發各環節操作要點。

課程收益

1、2022年房企如何正確的拿地？---分享土地獲取經驗

2、拿地與項目拓展的創新模式和渠道有哪些？---分享標桿地產如何從土地獲取、前期策劃、項目規劃設計等方面入手，在開發前期最重要的環節上突破

3、各種拿地與項目拓展模式和渠道的風險有哪些？---掌握風險規避方法與策略

4、行業新時期如何做好合作開發？---主要環節實操要點與落地要領

5、城市更新項目投資運作與土地獲取---分析城市更新政策與產業升級規劃

6、拿地主要模式及風險控制要點解析---案例分析法律政策及合同管控方法

培訓受眾:

1、房企董事長、總裁、總經理、區域總、城市總、項目總等決策層及高管領導；

2、房企戰略、投拓、前期、法務、風控、營銷、工程、設計、成本等專業部門負責人及業務骨干成員。

課程大綱:

一、集中供地的挑戰與困惑：宏觀環境分析與應對

1、2022房地產市場狀況和主要新政要點解讀

（三條紅線 / “兩集中”供地 / 房貸集中度 / 土地出讓金劃轉稅務部門征收新規等）

2、房地產行業發展趨勢及核心城市（區域）投資價值分析

3、城市（區域）營銷市場調研判斷及土地新政的變化

4、除暴雷房企外，還有哪些企業自危？ 為何大多數民企焦慮？哪類企業將更具優勢（小精尖？高大上？）

5、重點區域主要城市（大灣區--廣深佛、長三角--蘇杭寧等）土地招拍掛新政解讀

6、投資拿地判斷宏觀經濟形勢的幾個關鍵性指標

7、拿地“1拍3”后，房企財務、投資和業務運營的應對策略

8、把握未來--2022房地產10大趨勢與應對策略

二、投資決策的宏觀定見：市場分析研判和預測

1、意向城市土地市場分析及目標地塊分析

2、發現城市投資新機會的三個量化工具

3、區域市場分析、判斷及競品分析

4、市場分析解決的主要問題：如何在地塊選擇中找到三者均衡點

5、專案市場調研指引與項目拿地建議書（前策報告書）要點

6、如何判斷投資整體策略？（市場政策研究，城市及區域規劃，地價測算等）

7、如何預見城市發展與板塊發展潛力差異？

案例：不同城市的市場熱度預判與市場監測方法

案例：城市進入策略與城市經濟評價新指標

三、集中供地前準備：如何建立完善投資管理原則及動作

1、 投資管理的三個基本原則

2、 投資管理的五個基本動作

（1）建立土地，客戶的板塊分類體系

（2）形成板塊價值增長潛力差異化判斷

（3）建立投資工作的底層工具

（4）完成投資全流程的標準化動作

（5）統一投資方案評審的各專業原則

3、如何進行概念規劃及強排設計（強排規劃與土地指標）

（1）如何通過強排實現利潤最大化

（2）如何做出高貨值的強排方案

（3）強排規劃的產品設計要點解析

（4）企業產品規劃的標準化模板設計

4、產品規劃中的企業運營能力和銷售能力支撐要素

案例：多物業組合下的最佳容積率研究

案例：強排方法優化和實踐評估

四、地塊投資的決策依據：運營計劃與資金籌劃

1、項目建設計劃和運營管理要求

2、預估建設計劃和費用、預估銷售計劃和收入

3、項目財務指標分析（項目資產負債表/損益表/現金流量表等）

4、項目的土增稅等稅務籌劃

5、可研報告和資金籌劃關鍵點

案例：對標房企的拿地方法借鑒（拿地的8個建議）

案例：xx城項目測算圖表與目標成本分析

五、充分挖掘項目出價能力：地塊的成本策劃與測算技巧

1、項目前期成本調研和成本策劃

2、投資收益構成分析: 項目的靜態投資和動態測算

（1）標準成本下的開發節奏與工作前置

（2）現金流量（銷售，回款，工程款，費用，稅費）

（3）稅收籌劃統籌與政策變化的應對

3、投資測算技巧及常見的成本管理問題

4、投拓高手的投資測算技巧與效率

案例：房地產項目投資收益測算分析分析報告

案例：標桿地產的新項目拿地測算表

六、新形勢下拿地模式研究與風險控制

1、新時期拿地模式分析

（1）新區域招商開發模式

（2）主題地產（文旅、醫療、教育等）模式

（3）城市治理與片區開發模式

（4）片區開發的ABO模式

（5）城市更新+TOD模式

（6）城市更新+EOD模式

（7）城市更新+產業升級

（8）〝城市更新+〞新思路和突破點

2、拿地階段企業間的合作模式利弊分析

3、拿地實操中的投拓能力提升

（1）土地獲取過程中應關注的重點問題

（2）土地獲取過程中常出現的一些失誤

（3）如何處理土地獲取過程中的政企關系?

（4）一些特殊操盤方式解讀

4、若干拿地新模式實操案例分享

案例：土地交易與合作開發協議的注意事項

案例：項目盡職調查要領及競品樓盤分析研判

七、新政下的房企投后關注重點

1、拿地的工作策略

2、拿地的分析思路與對標房企的關注點

3、拿地要求的開發速度和管理效率

4、拿地需要的營銷和品牌突破

5、拿地的產品力競爭

案例：房地產項目的溢價問題操作實例借鑒

案例：解析大運營時代下的經營體系六步概要

八、房地產合作開發與項目并購

1、合作開發投資架構模式

2、合作開發，營改增后優化投資進入和退出方式設計

3、項目并購是重要的價值管理

4、房地產項目并購必須掌握的基礎知識

5、房地產項目并購意向書的談簽重點

6、盡職調查的重點內容

7、房地產項目并購的主要疑難問題

8、并購估值與項目溢價如何挖掘

9、項目并購后的運營監管重點

10、并購中應重點關注的財稅問題

九、如何提升企業的“拿地投拓+風險防控能力”?

1、如何提高投拓技能及解決問題能力

2、城市進入策略與項目信息庫運用

3、如何了解新政及政府規劃動向研判

4、投拓階段的風險類別及防范措施

5、股權收購獲取項目實操及風險防范

6、疫情常態化下的7種拿地〝死法〞及風控要點

7、房企頻繁“暴雷”的20條風險防控思考

8、“收并購”合作項目的風險防范及合同應用要領

十、思考與研判：（未來行業形勢談討、互動交流）

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