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課程前言

李克強(qiáng)總理在《政府工作報(bào)告》中宣布“從2016年5月1日起，將營改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。”

經(jīng)過四年的努力，我國已經(jīng)在交通運(yùn)輸業(yè)、郵政業(yè)、電信業(yè)和七個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)了營業(yè)稅改征增值稅改革，累計(jì)減稅超過6000億元。這是繼2009年全國實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型之后，我國貨物和勞務(wù)稅收制度的又一次重大改革，也是一項(xiàng)重要的結(jié)構(gòu)性減稅措施。四大行業(yè)全面實(shí)施營改增，今年計(jì)劃再減稅5000多億元。

四大行業(yè)營改增的號(hào)角已經(jīng)吹響，化解房地產(chǎn)庫存的步伐已經(jīng)起動(dòng)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)借改革的春風(fēng)，加強(qiáng)財(cái)稅法規(guī)的學(xué)習(xí)，迎接房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)經(jīng)營季。

財(cái)政部 國家稅務(wù)總局印發(fā)的《關(guān)于將鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》總結(jié)了前階段營改增的經(jīng)驗(yàn)，理順升華了《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》及相關(guān)規(guī)定，也為其他行業(yè)的營改增奠定了基礎(chǔ)。為宣傳普及營業(yè)稅改征增值稅的稅法知識(shí)，協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)盡快掌握營改增的操作方法，提前做好業(yè)務(wù)上的準(zhǔn)備工作，并搞好今年企業(yè)所得稅匯算清繳后的風(fēng)險(xiǎn)管控，我們特意編制寫了這套教材。

課程收益

1、 了解營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

2、 深入分析營業(yè)稅改增值稅對(duì)房地產(chǎn)建筑企業(yè)稅負(fù)的影響

3、 熟練掌握房地產(chǎn)建筑企業(yè)增值稅的納稅申報(bào)和有關(guān)憑證管理

4、 熟練掌握增值稅的會(huì)計(jì)核算和營改增的特殊處理

5、 解決房地產(chǎn)建筑企業(yè)在營改增政策實(shí)施過程中的疑難點(diǎn)，掌握應(yīng)對(duì)策略

6、 幫助房地產(chǎn)建筑企業(yè)在營業(yè)稅改增值稅后，精準(zhǔn)進(jìn)行稅務(wù)籌劃

課程特色

1、案例分析和政策解析相貫穿：通過企業(yè)的真實(shí)案例，詳細(xì)解讀營改增政策的精髓，指導(dǎo)企業(yè)如何

應(yīng)對(duì)最新政策壁壘，如何規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

2、會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)處理相融合：按照企業(yè)的業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)，根據(jù)業(yè)務(wù)模式，將稅收政策、賬務(wù)處理、發(fā)

票開具、納稅申報(bào)表的填寫融為一體，從而實(shí)現(xiàn)財(cái)稅一體、差異協(xié)同。

3、業(yè)務(wù)模式與商業(yè)模式相更疊。結(jié)合其他行業(yè)營改增政策的同步推進(jìn)，以房地產(chǎn)企業(yè)的外部商業(yè)模

式與內(nèi)部業(yè)務(wù)模式的創(chuàng)新，透過合同的規(guī)范，來實(shí)現(xiàn)企業(yè)商業(yè)模式的構(gòu)建，以及企業(yè)內(nèi)部交易模式的創(chuàng)建，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅負(fù)的最小化目標(biāo)。

4、互動(dòng)式教學(xué)：采用教師講授、學(xué)員提問、課堂討論、學(xué)員交流等活潑多樣的方式。

課程對(duì)象

1、房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、財(cái)務(wù)、合同管理、采購、項(xiàng)目管理、涉稅管理部門相關(guān)人員

2、各國地稅、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所負(fù)責(zé)人及稅務(wù)專業(yè)人士

課程大綱

一、“營改增”的背景及推進(jìn)路徑簡介

1、請(qǐng)進(jìn)來 走出去

2、抓住先機(jī) 揚(yáng)帆起航

二、增值稅與營業(yè)稅原理及其對(duì)收入、成本的影響

三、房地產(chǎn)營改增細(xì)則解讀

1、土地出讓金如何從銷售額中減除？

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新項(xiàng)目、老項(xiàng)目如何界定？

3、一般納稅人和小規(guī)模納稅人哪個(gè)更實(shí)用？

4、一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)稅方法哪個(gè)更有效？

5、如何看待含稅、不含稅及銷售額的魔力轉(zhuǎn)換？

6、如何做好進(jìn)項(xiàng)稅額的積累？

7、老項(xiàng)目的預(yù)售款發(fā)票如何開具 ？

8、房產(chǎn)和建筑物租賃營改增如何處理 ？

9、銷售使用過的固定資產(chǎn)如何繳納增值稅？

10、原增值稅一般納稅人兼有應(yīng)稅勞務(wù)的，截止到試點(diǎn)實(shí)施之日前的增值稅期末留抵稅額如何處理？

11、商業(yè)地產(chǎn)出租，未到期合同，如何征稅？

12、銷售方或購買方因服務(wù)中止或折讓扣減銷項(xiàng)稅額如何處理？

13、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房有哪些新規(guī)定？

14、營改增前后企業(yè)如何進(jìn)行過渡事項(xiàng)的安排？

15、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間及納稅地點(diǎn)解讀

16、稅收減免的奧秘在哪里？

17、會(huì)計(jì)處理與納稅申報(bào)精講

四、如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)營改增的挑戰(zhàn)？

1、上游企業(yè)“取票難”困境如何破解？

2、如何化解工程地點(diǎn)轉(zhuǎn)移增加的企業(yè)負(fù)擔(dān)？

3、營改增后，土地增值稅去留博弈及重復(fù)征稅分析

4、如何解決預(yù)售期銷項(xiàng)大于進(jìn)項(xiàng)所導(dǎo)致的資金流壓力？

5、營改增后的企業(yè)固定資產(chǎn)投資如何決策？

6、房地產(chǎn)企業(yè)的售后回租行為在增值稅框架下如何進(jìn)行處理？

7、營改增對(duì)集團(tuán)公司物資統(tǒng)一采購和資金集中管理有何影響？

8、營改增后，如何應(yīng)對(duì)甲供材的博弈？

9、如何利用營改增的推動(dòng)效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理從核算會(huì)計(jì)到管理會(huì)計(jì)的轉(zhuǎn)型？

10、如何在增值稅思維下修訂房地產(chǎn)各類合同？

桂老師

香港中文大學(xué)金融碩士，清華大學(xué)MBA 校友導(dǎo)師，清華MBA校友會(huì)金融協(xié)會(huì)副會(huì)長；中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師，高級(jí)會(huì)計(jì)師。

現(xiàn)任中稅網(wǎng)集團(tuán)、尤尼泰財(cái)稅大講堂、國培教育、前沿講座等機(jī)構(gòu)特聘講師；中建政研信息咨詢中心工程建設(shè)領(lǐng)域?qū)＜椅瘑T會(huì)委員；人社部CETTIC稅務(wù)咨詢師專家委員會(huì)委員；中國稅務(wù)咨詢師（CTC）講師團(tuán)成員；中稅咨詢集團(tuán)高級(jí)講師。

曾任某大型國有建筑企業(yè)財(cái)務(wù)處長，在建筑行業(yè)具有多年的財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)；任香港某房地產(chǎn)集團(tuán)公司常務(wù)副總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)，精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的國際運(yùn)作；任大型國有控股集團(tuán)公司副總裁兼總會(huì)計(jì)師，具有國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)豐富的財(cái)稅管理經(jīng)驗(yàn)。具備企業(yè)財(cái)務(wù)管理、稅收籌劃、投融資領(lǐng)域豐富的理論實(shí)踐與實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)。多年來一直擔(dān)任清華MBA校友導(dǎo)師，具有豐富的教學(xué)經(jīng)驗(yàn)。

在清華大學(xué)等多所高校、中稅網(wǎng)、前沿講座、尤尼泰財(cái)稅大講堂等培訓(xùn)機(jī)構(gòu)以及北京市新聞出版廣電局、北京電視臺(tái)、北京熱力集團(tuán)、信達(dá)地產(chǎn)股份有限公司、中鐵建集團(tuán)公司、北京市國稅局、北京市順義區(qū)國稅局、吉林省松原市國稅局等單位舉辦過各類講座與培訓(xùn)課程。

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