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課程介紹

在數據控稅、發票嚴打、金融嚴控、行業嚴管、金稅四期智慧征管新形勢下，伴隨新項目到來，房地產企業在增值稅、企業所得稅和土地增值稅方面稅負上升明顯，業、財、稅、法深度融合，規范三大增值類稅種的財稅核算和稅收籌劃，搭建適應房地產行業特點的綜合管控體系勢在必行，于老師帶您全方位實例學透三大增值類稅種新政應用和風險管控，合法降低企業的綜合稅負。

課程收益

一、房地產企業增值稅稅負籌劃及重點、難點、關鍵點、風險點的把控及風險防控

二、土地增值稅稅負籌劃及重點、難點、關鍵點、風險點的把控及風險防控

三、企業所得稅稅負籌劃及重點、難點、關鍵點、風險點的把控及風險防控

四、現場答疑環節，專家現場解答學員企業稅收疑難問題

培訓對象

各房地產企業的總經理、總會計師、首席財務官、財務總監、財務經理、稅務總監與經理及主管、稅務會計以及稅務咨詢公司財會辦稅人員等。

課程大綱

第一節、房地產企業增值稅稅負籌劃及重點、難點、關鍵點、風險點的把控及風險防控

一、管控思維新定位

1、準確認識房地產企業增值稅管控原理。

2、房地產企業如何破解原營業稅征管瓶頸和全方位應對增值稅挑戰？如何調整財務管控思維定向？如何建立管控應對新技能？

3、針對房地產行業運營特點，增值稅籌劃應從哪些方面展開。七個實務案例全面貫穿房地產全價值鏈。

4、房地產企業納稅管控和架構規劃全方位實例解析。

二、運營視角的財務管控

1、營改增新政對企業經營、財務管控、投融資、工程招投標等方面都有哪些影響？

2、公司如何從戰略運營視角全方位管控？

3、增值稅體制下如何招投標？

4、工程發包模式如何規劃能使開發和建筑雙方綜合稅負最優？

5、如何優選供應商？

6、如何合同規劃使清包工稅負最優？

7、銷售模式如何優選更有利于營銷和稅負最優化？

三、合同管理

1、合同生效必備要件有哪些？

2、合同簽訂前應準備哪些工作？

3、合同簽訂應防范哪些法律風險和涉稅要點？

4、增值稅體制下各類工程合同如何簽？

5、購地合同如何簽？

6、設計類合同如何簽？

7、綠化合同如何簽？

8、廣告合同如何簽？

9、設備采購和施工合同如何簽？

10、抵債合同如何簽？

11、各類合同應注意哪些涉稅風險？

12、如何內控管理好合同？

13、合同控稅原理案例解析。

四、發票管控

1、增值稅發票應從哪些方面監管？

2、專票如何管控風險？

3、如何認證或平臺確認？

4、抵扣、退稅的用途確認如何操作？

5、用途改變如何處理？

6、丟失扣稅憑證如何處理？

7、如何防控虛開發票？

8、普票開具應注意哪些問題？

9、建安發票開具應防范哪些風險？

10、發票管控實例解析。

五、財務核算管控

1、誠意金、定金、認購金、首付款、按揭貸款、房款多退少補的增值稅處理和會計處理。銷售未完工產品和完工產品發票開具及帳務處理。“拆一還一”方式增值稅處理。

2、違約金、價外費用如何帳務處理？

土地價款如何財務處理和發票開具及申報納稅？

公共配套設施和人防工程的帳務處理。面積誤差的帳務處理。

3、開發項目自用、出租、回租如何合同簽訂和財務處理？

4、在建項目如何收購稅負最優？

5、簡易計稅和一般計稅全套財務處理演練？

6、如何進行所得稅和土地增值稅綜合測算，保證企業價值最大化？

第二節、土地增值稅稅負籌劃及重點、難點、關鍵點、風險點的把控及風險防控

一、土地增值稅反避稅和稅收籌劃

1、土地增值稅反避稅政策解析及風險防范？

2、土地增值稅籌劃應用。

如清算主體規劃、征管方式應用、交易模式優化、優惠政策利用、項目收入分解、開發成本和分攤方法籌劃、股權轉讓、代建房、合作建房等籌劃實務案例。架構搭建和組織結構規劃在土地增值稅籌劃方面的應用等

二、土地增值稅清算的檢查應對

1、稅務機關對土地增值稅清算主要檢查哪些方面？

2、案頭審核主要查哪些方面？重點審核哪些關鍵點？企業常見問題有哪些？

3、稅務檢查部門實地觀察、盤點都做哪些程序，如何初步取證？

4、實質審核在收入方面重點檢查哪些事項？具體檢查哪些事項？

5、扣除項目方面主要查什么？用什么方法檢查？企業常見問題有哪些？

6、企業如何有效應對稅務機關對土地增值稅的清算檢查，降低涉稅風險點？

三、土地增值稅清算綜合案例

通過稅務檢查中真實案例：

講解稅務機關在土地增值稅清算檢查中發現企業主要涉稅風險及企業有效應對策略。

第三節、企業所得稅稅負籌劃及重點、難點、關鍵點、風險點的把控及風險防控

一、企業所得稅匯算清繳必備知識

1、所得稅匯算清繳主體如何判斷？如：總分公司如何匯算？；投資合伙企業如何認定其匯算主體？

2、所得稅匯算應掌握哪些核心風險點？

3、實操中如何搭建公司組織架構實現所得稅稅負最優？

4、所得稅匯算清繳如何應對新征管體制下大數據嚴征管體制要求？

5、新的金稅工程全面升級下，企業所得稅匯算數據申報后征管系統都排查哪些風險點？為什么你們單位檢查總是被抽重？稅務機關對所得稅重點檢查哪些方面？匯算清繳后補退稅如何帳務處理？如何應對稅務稽查和納稅評估？

6、所得稅新版年度納稅申報表都有哪些新變化？應重點關注哪些方面？房地產企業全套納稅申報表填制方法解讀。

二、預售期所得稅處理

1、企業所得稅新版預繳申報表都有哪些新變化？

預繳申報應關注哪些風險點？季度少預繳企業所得稅能否認定偷稅？彌補虧損是在預繳時還是在匯算清繳時？具體如何操作？企業如何避免多預交企業所得稅？

案例：房地產企業所得稅預繳申報特殊規定結合新版預繳申報表實例應用？

2、預售期間企業取得各類收入如何在稅法上作計稅收入確認？應關注哪些涉稅風險點？房地產企業不申報預收收入稅收上是否屬偷稅？有哪些可利用節稅技巧？

3、業務招待費、廣宣費、勞保支出等費用扣除涉稅實務分析和應用技巧。集團間如何進行廣告費、業務宣傳費分攤？

4、與企業生產經營有關的外部人員交通費能否據實稅前扣除？

5、公司經常與客戶一起出差考察業務，客戶機票等費用是否允許稅前扣除?

6、查補收入能否作計提招待費、宣傳費基數？

7、房地產企業銷售未完工產品預售收入可否作為業務招待費等三項費用計提基數？

8、企業可否選擇會計確認銷售收入時點作三項費用計提基數？……

9、關聯企業融資涉稅風險解析。房地產企業組織架構如何搭建對后續融資有利？

10、向非金融機構及個人借款如何解決稅前扣除？

問題：企業取得個人資產向金融機構抵押貸款，其貸款利息可否稅前扣除？企業向個人借款利息稅前扣除如何處理稅負最優？

案例：如何將超金融機構貸款利率利息在所得稅前合理扣除。

案例：如何將房地產企業應稅收入轉成免稅收入降低經營環節高利潤產生的高所得稅稅負。

問題：房地產企業買古玩字畫如何最優化稅前扣除？

11、私車公用全方位政策解析和應用。

12、手續費及傭金支出實例解析。5%限額扣除是按單個合同還是按總收入計算？差旅費票據及涉稅處理全解析。

案例：房地產企業項目預售階段年末所得稅匯算時，如何結合新版年度納稅申報表填報的實例解析。

三、銷售期所得稅的處理

（一）收入總額管理。

1.竣工階段會計和稅法在收入確認方面有哪些差異和風險點？

商品房交付時間確定對所得稅的影響分析。

實例解析：新收入準則下房地產企業會計上如何確認收入？

2.相對權責發生制原則，稅法在合同約定制收入確認方面有哪些特殊規定？

3.案例應用：

案例1：房地產企業不同銷售方式下稅法收入處理。

案例2：開發項目不同開發階段收入處理。

4.各種返還收入如何處理稅負最優？

5.代收費用、視同銷售行為如何處理稅負最優？

6.收入確認問答集錦。

（二）扣除項目管理。

1.稅前扣除原則有哪些？稅法上哪些項目應按收付實現制原則確認稅前扣除？

匯算中費用扣除問答集錦，如：企業補繳以前年度社會保險費如何稅前扣除？

2.成本預算管控。

（1）成本核算對象的確定和開發成本的預算。①六大成本項目行業標準構成比例？②土建成本中各主要成本項目行業標準構成比例？③開發變動成本項目行業標準主要構成比例？④各成本構成項目在成本方面和收入方面的占比？⑤各項期間費用的占比。

（2）稅法上滾動開發共同成本如何分配？

（3）開發項目產品已完工但大量缺建安發票，所得稅匯算中如何處理使所得稅稅負最優且涉稅風險最小？出售地下車位如何進行所得稅處理？開發產品轉自用又銷售的所得稅如何處理？“拆一還一”方式的所得稅處理。

（4）已銷產品計稅成本如何計算？開發產品成本核算實例模版應用。（5）會計成本和計稅成本核算實例應用。

（6）“買一贈一”會計核算和涉稅處理實例解析。

（7）匯算中開發成本問答集錦。如出售地下車位所得稅如何處理？

3.期間費用的處理。

（1）福利性和獎勵性旅游的涉稅籌劃實例應用。

（2）防暑降溫費、防暑降溫用品節稅技巧應用。

（3）所得稅匯算中費用扣除問答集錦。如白條如何規避稅收風險？

4.工資薪金涉稅新政解讀。工資薪金和三項費用有哪些涉稅風險點？稅務處理有哪些技巧？

案例：講解工資規劃的最優化稅前扣除。

問題：企業根據生產經營情況臨時雇用人員，無勞動合同、無各種保險，其支付工資能否稅前扣除？

返聘離、退休人員報酬能否作“工資薪金”稅前扣除？

公車改革相關費用如何列支？

企業免費提供給員工的住房租金支出能否計入職工福利費在稅前扣除？

某企業春節期間對已離退休職工發放現金補貼，該補貼能否稅前扣除？支付給員工離職一次性補償金能作為工資薪金稅前扣除嗎？能否作為三項經費的繳費基數？…

5.特殊事項處理。以前年度應扣未扣費用及應扣未扣資產損失如何稅務處理？實務稅案解析。

6.應納稅所得額的計算。

案例1：計稅成本確認。

案例2：不同成本核算對象不同攤銷方法實例應用。

案例3：多項目不同開發進度的所得稅匯算和年度申報表填報案例解析。

第四節：現場答疑環節，專家現場解答學員企業稅收疑難問題。

于老師

于老師:全國注冊稅務師、會計師，是實戰型企業培訓講師和資深財稅顧問。從事稅務工作二十多年，期間從事過十五年稅務稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規工作。在全國多家納稅人俱樂部及全國各省多次講授房地產和建安板塊財稅實操應用實務課，培養了很多財務總監。近年來，為多家大型企業集團作財稅內訓，并擔任多家房地產和建安企業集團的財稅顧問。講課以基層財稅實務應用見長，講解精辟透徹，脈絡清晰。善于啟迪思路，剖析背景，從源頭上講解財稅政策制定的初衷。善于從法理上解釋法律條文，善于歸納總結，將一個個復雜的財稅知識點結合行業實務特點分析得簡單易懂。善于結合行業運營實際，充分利用現行有效財稅新政解決財稅疑難問題的能力強。

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